إذا نشأ نزاع إيجاري في دبي — تأخّرٌ في السداد، أو خلافٌ على زيادة الأجرة، أو إنذارٌ بالإخلاء — فإن الجهة المختصّة بالفصل فيه هي مركز فضّ المنازعات الإيجارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي. ويحمي القانون المستأجر من الإخلاء التعسّفي، ويشترط لإخلاء العقار عند انتهاء العقد إنذاراً مدّته 12 شهراً عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل، بينما يجيز الإخلاء أثناء سريان العقد في حالاتٍ محدّدة كعدم السداد أو التأجير من الباطن دون إذن. وشرطٌ أساسيّ لقبول أي دعوى أمام المركز هو تسجيل العقد في «إيجاري». في هذا الدليل من مكتب عوض المهيري للمحاماة والاستشارات القانونية نوضّح لك موقف القانون من كل حالة وإجراءاتك أمام المركز.

المنازعات الإيجارية والإخلاء أمام مركز فضّ المنازعات الإيجارية في دبي: حقوقك وإجراءاتك

لديك نزاع إيجاري أو إنذار إخلاء؟ تواصل معنا لبدء إجراءاتك أمام المركزاستشارة مباشرة مع مكتب عوض المهيري في دبي

ما هو مركز فضّ المنازعات الإيجارية وما اختصاصه؟

مركز فضّ المنازعات الإيجارية جهةٌ قضائيةٌ متخصّصة أُنشئت بموجب مرسوم دبي رقم 26 لسنة 2013، ويختصّ حصرياً بالفصل في جميع المنازعات الإيجارية بين المؤجّرين والمستأجرين في إمارة دبي، بما في ذلك المناطق الحرة، مع استثناءاتٍ محدّدة. ويسير النزاع عادةً في مسارٍ متدرّج: يبدأ بمرحلة التوفيق والمصالحة لتسوية النزاع ودّياً، فإن تعذّر ذلك أُحيل إلى الدائرة الابتدائية لإصدار الحكم، ثم يجوز استئنافه، وتتولّى دائرة التنفيذ اقتضاء الحقوق بعد الحكم.

الإطار القانوني للعلاقة الإيجارية في دبي

تخضع العلاقة الإيجارية في دبي إلى قانون تنظيم العلاقة بين مؤجّري ومستأجري العقارات (القانون رقم 26 لسنة 2007) وتعديله (القانون رقم 33 لسنة 2008)، وإلى مرسوم تحديد الزيادة في بدلات الإيجار (المرسوم رقم 43 لسنة 2013)، فضلاً عن مرسوم إنشاء المركز. وأصلٌ جوهريّ في هذه المنظومة أن يكون العقد مسجّلاً في «إيجاري»؛ فالعقد غير المسجّل لا يُعتدّ به ولا تُقبل به الدعوى أمام المركز.

متى يجوز الإخلاء أثناء سريان العقد؟

الأصل أنه لا يجوز إنهاء العقد من طرفٍ واحد أثناء سريانه. ومع ذلك يجيز القانون للمؤجّر طلب الإخلاء قبل انتهاء المدة في حالاتٍ محدّدة، أبرزها: عدم سداد الأجرة أو جزءٍ منها خلال 30 يوماً من إنذار المؤجّر بالسداد، والتأجير من الباطن دون موافقة المؤجّر الكتابية، واستعمال العقار في غرضٍ غير مشروع أو مخالفٍ للآداب، وإحداث ضررٍ بالعقار أو إجراء تغييراتٍ تمسّ سلامته. وفي هذه الحالات يجوز اللجوء إلى المركز مباشرةً.

الإخلاء عند انتهاء العقد وإنذار الاثني عشر شهراً

عند انتهاء العقد، لا يُقبل الإخلاء إلا لأسبابٍ حصرية: رغبة المالك في بيع العقار، أو حاجته إليه لاستعماله الشخصي أو استعمال أحد أقاربه من الدرجة الأولى بشرط إثبات عدم امتلاكه بديلاً مناسباً، أو الهدم وإعادة البناء، أو حاجة العقار إلى صيانةٍ شاملة يتعذّر تنفيذها مع بقاء المستأجر بموجب تقريرٍ فنّي من بلدية دبي أو معتمدٍ منها. وفي جميع هذه الحالات يجب على المالك إخطار المستأجر بأسباب الإخلاء قبل 12 شهراً على الأقل من التاريخ المحدّد، على أن يكون الإخطار عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل.

وإذا استردّ المالك العقار بحجّة الاستعمال الشخصي، فلا يجوز له تأجيره للغير إلا بعد مضيّ سنتين للعقار السكني وثلاث سنواتٍ لغير السكني، وإلا كان للمستأجر المطالبة بالتعويض. وهذا القيد ضمانةٌ ضدّ التذرّع بالاستعمال الشخصي لإخراج المستأجر.

الزيادة في الأجرة وسقفها القانوني

لا تُترك الزيادة في الأجرة لإرادة المؤجّر، بل تحكمها ضوابط مرسوم تحديد الزيادة، وتُقاس نسبتها إلى مؤشر الإيجارات الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري (والمؤشر الذكي المعتمد حالياً)، بحسب مدى انخفاض الأجرة الحالية عن متوسّط أجر المثل في المنطقة. كما يلزم إخطار الطرف الآخر برغبة تعديل الشروط أو الأجرة قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء العقد. وفرض زيادةٍ تتجاوز السقف أو دون التزام مهلة الإخطار يُعدّ مخالفةً يمكن الطعن فيها أمام المركز.

حماية المستأجر من الإخلاء التعسّفي وقطع الخدمات

يمنح القانون المستأجر حماياتٍ مهمّة: فلا يجوز إنهاء العقد انفرادياً أثناء مدّته، ويحقّ للمستأجر البقاء في العقار والانتفاع به حتى انتهاء إجراءات الإخلاء نظاماً. كما يَحظر القانون على المؤجّر قطع الخدمات عن العين المؤجّرة أو منع المستأجر من الانتفاع بها بقصد إجباره على الإخلاء. وإذا ثبت أن الإخلاء كان تعسّفياً — كأن يُخلي المالك المستأجر بحجّة الاستعمال الشخصي ثم يؤجّر العقار للغير — جاز للمستأجر المطالبة بالتعويض أمام المركز.

تعرّضت لإنذار إخلاء أو زيادة غير قانونية؟فريق المكتب جاهز لدراسة عقدك وإنذاراتك ومباشرة دعواك أمام المركز — تواصل معنا

كيف ترفع دعواك أمام المركز؟

تبدأ الدعوى بتجهيز مستنداتها: عقد الإيجار وشهادة «إيجاري»، والهوية، وإيصالات السداد، وصور الإنذارات والمراسلات. ثم تُقيَّد الدعوى ويُحال النزاع إلى التوفيق والمصالحة؛ فإن نجحت التسوية وُثّقت في اتفاقٍ مُلزم، وإلا صدر الحكم من الدائرة المختصّة. وبعد صدور حكم الإخلاء، يتقدّم المؤجّر بطلبٍ أمام التنفيذ للمطالبة بالأجرة والرسوم المستحقّة حتى تاريخ الإخلاء الفعلي. وتوثيق كل خطوةٍ كتابةً هو ما يحسم النتيجة أمام المركز.

نصائح عملية قبل النزاع

المراجع القانونية

الأسئلة الشائعة

تواصل معنا — احجز استشارتك القانونية في المنازعات الإيجاريةلا تؤجّل حماية حقّك؛ فريق المكتب في خدمتك في دبيتواصل عبر واتساب مباشرةً مع فريق المكتب