Litiges locatifs et éviction devant le Centre de règlement des litiges locatifs

03 juillet 2026

En cas de litige locatif à Dubaï — retard de paiement, désaccord sur une augmentation de loyer ou avis d’expulsion — l’organe compétent pour trancher est le Centre de règlement des litiges locatifs, rattaché au Département foncier de Dubaï. La loi protège le locataire contre l’expulsion abusive, et l’expulsion à l’échéance du bail requiert un préavis de douze mois signifié par le notaire public ou par courrier recommandé, tandis que l’expulsion en cours de bail n’est admise que pour des motifs précis tels que le défaut de paiement ou la sous-location sans autorisation. Une condition essentielle de toute action devant le Centre est l’enregistrement du contrat sur Ejari. Dans ce guide de AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS, nous exposons la position de la loi sur chaque situation et vos démarches devant le Centre.

Litiges locatifs et expulsion devant le Centre de règlement des litiges locatifs à Dubaï : vos droits et démarches

Un litige locatif ou un avis d’expulsion ? Contactez-nous pour engager votre action devant le CentreConsultation directe avec Awadh Almheiri à Dubaï

Qu’est-ce que le Centre de règlement des litiges locatifs et quelle est sa compétence ?

Le Centre de règlement des litiges locatifs est un organe judiciaire spécialisé créé par le décret de Dubaï n° 26 de 2013. Il a compétence exclusive pour trancher tous les litiges locatifs entre bailleurs et locataires dans l’émirat de Dubaï, y compris dans les zones franches, sous réserve d’exceptions précises. Un litige suit généralement une voie graduée : il commence par une phase de conciliation et de médiation pour un règlement amiable ; à défaut, il est renvoyé au tribunal de première instance pour jugement, susceptible d’appel, tandis que le département de l’exécution met en œuvre les droits reconnus après jugement.

Le cadre juridique de la relation locative à Dubaï

La relation locative à Dubaï est régie par la loi régissant la relation entre bailleurs et locataires (loi n° 26 de 2007) et son amendement (loi n° 33 de 2008), par le décret déterminant les augmentations de loyer (décret n° 43 de 2013), ainsi que par le décret créant le Centre. Une exigence fondamentale de ce cadre est que le contrat soit enregistré sur Ejari ; un contrat non enregistré n’est pas reconnu et aucune action fondée sur lui ne sera entendue par le Centre.

Quand l’expulsion est-elle permise en cours de bail ?

En principe, un contrat ne peut être résilié unilatéralement en cours de bail. Néanmoins, la loi permet au bailleur de demander l’expulsion avant l’échéance pour des motifs précis, principalement : le défaut de paiement du loyer, en tout ou partie, dans les 30 jours suivant la mise en demeure du bailleur ; la sous-location sans son accord écrit ; l’usage du bien à des fins illicites ou immorales ; et le fait de causer un dommage au bien ou d’y apporter des modifications affectant sa sécurité. Dans ces cas, le bailleur peut saisir le Centre directement.

L’expulsion à l’échéance du bail et le préavis de douze mois

À l’échéance, l’expulsion n’est admise que pour des motifs limitatifs : la volonté du propriétaire de vendre le bien ; son besoin pour un usage personnel ou celui d’un parent au premier degré, à condition de prouver qu’il ne possède pas d’alternative appropriée ; la démolition et reconstruction ; ou le besoin d’un entretien complet ne pouvant être réalisé tant que le locataire occupe les lieux, attesté par un rapport technique de la municipalité de Dubaï ou agréé par elle. Dans tous ces cas, le propriétaire doit notifier au locataire les motifs au moins 12 mois avant la date fixée, par le notaire public ou par courrier recommandé.

Si le propriétaire récupère le bien pour usage personnel, il ne peut le louer à autrui qu’après deux ans pour un bien résidentiel et trois ans pour un bien non résidentiel ; à défaut, le locataire peut réclamer une indemnisation. Cette restriction protège contre l’invocation de l’usage personnel pour évincer le locataire.

“

La règle de l’expulsion à l’échéance est claire : un préavis avec un motif défini, d’une durée de douze mois, signifié par le notaire public ou par courrier recommandé. Un message WhatsApp ou un appel n’est pas un préavis légal, et le Centre statue sur la validité et la durée de la signification.

Awadh Almheiri, Avocat

Les augmentations de loyer et leur plafond légal

Les augmentations de loyer ne sont pas laissées à la discrétion du bailleur, mais régies par le décret sur les augmentations, leur taux étant mesuré par rapport à l’indice locatif établi par l’Agence de régulation immobilière (et l’indice locatif intelligent en vigueur), selon l’écart entre le loyer actuel et la moyenne des biens comparables du secteur. L’autre partie doit en outre être avisée de toute intention de modifier les conditions ou le loyer au moins 90 jours avant l’échéance. Imposer une augmentation au-delà du plafond, ou sans respecter le préavis, constitue un manquement contestable devant le Centre.

Protéger le locataire de l’expulsion abusive et des coupures de services

La loi accorde au locataire d’importantes protections : le contrat ne peut être résilié unilatéralement en cours de bail, et le locataire a le droit de demeurer dans le bien et d’en jouir jusqu’à l’achèvement légal des procédures d’expulsion. La loi interdit également au bailleur de couper les services du bien loué ou d’empêcher le locataire d’en jouir afin de forcer une expulsion. Si l’expulsion se révèle abusive — par exemple évincer le locataire pour usage personnel puis louer le bien à autrui — le locataire peut réclamer une indemnisation devant le Centre.

Un avis d’expulsion ou une augmentation illégale ?Notre équipe est prête à étudier votre contrat et vos avis et à engager votre action — contactez-nous

Comment engager votre action devant le Centre

Une action commence par la préparation des pièces : le contrat de bail et le certificat Ejari, la pièce d’identité, les reçus de paiement et les copies des avis et échanges. L’affaire est ensuite enregistrée et renvoyée à la conciliation et médiation ; en cas d’accord, il est consigné dans une convention contraignante, sinon le tribunal compétent rend son jugement. Après un jugement d’expulsion, le bailleur saisit le département de l’exécution pour réclamer les loyers et charges dus jusqu’à la date effective d’expulsion. Documenter chaque étape par écrit détermine l’issue devant le Centre.

Délais à ne pas négliger

12 moisPréavis d’expulsion à l’échéance

Le délai requis pour notifier au locataire les motifs limitatifs d’expulsion, par le notaire public ou par courrier recommandé.

30 joursDélai de grâce pour payer

Le délai accordé au locataire pour payer après la mise en demeure du bailleur, avant qu’une expulsion pour impayé puisse être demandée.

90 joursPréavis de modification des conditions ou du loyer

Le délai requis pour aviser l’autre partie d’une intention de modifier les conditions du bail ou le loyer avant l’échéance.

Conseils pratiques avant tout litige

Enregistrez votre contrat sur Ejari L’enregistrement est une condition de l’action devant le Centre ; il protège votre contrat et empêche la double location — ne signez jamais sans enregistrer.	Signifiez les avis formellement Signifiez tout avis d’expulsion ou de paiement par le notaire public ou par courrier recommandé ; un avis par WhatsApp ou par appel n’est pas reconnu.
Conservez les reçus de paiement Rassemblez les reçus de loyer et de dépôt et les échanges — base de la preuve de votre position dans tout litige devant le Centre.	Vérifiez d’abord l’augmentation Comparez l’augmentation demandée à l’indice locatif ; une hausse au-delà du plafond ou sans préavis de 90 jours est contestable.

Références juridiques

Loi régissant la relation entre bailleurs et locataires dans l’émirat de Dubaï (n° 26 de 2007, telle qu’amendée par la loi n° 33 de 2008) :

Pas de résiliation unilatérale en cours de bail : article 7. Préavis de modification des conditions ou du loyer 90 jours à l’avance : article 14. Motifs d’expulsion en cours de bail : article 25(1) ; et motifs d’expulsion à l’échéance avec préavis de 12 mois : article 25(2). Restriction de relocation après récupération pour usage personnel : article 26. Plafond des augmentations de loyer : article 4. Interdiction de couper les services du bien loué : article 34.

Décret n° 43 de 2013 :

Détermination des augmentations de loyer des biens dans l’émirat de Dubaï (indice locatif).

Décret n° 26 de 2013 :

Création du Centre de règlement des litiges locatifs, sa compétence et son système de conciliation et de médiation.

Un litige locatif à Dubaï ?

✓ Analyse du bail et des avis et détermination de votre position juridique.

✓ Préparation des avis et engagement d’une action en expulsion ou contestation d’une augmentation.

✓ Représentation devant le Centre de règlement des litiges locatifs à chaque étape.

AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS — expérimenté dans les litiges locatifs.

Foire aux questions

QLe bailleur m’a dit de partir sous un mois par WhatsApp — est-ce contraignant ?

Non. L’expulsion à l’échéance pour des motifs tels que la vente ou l’usage personnel requiert un préavis de 12 mois signifié par le notaire public ou par courrier recommandé. Un avis par WhatsApp ou par appel n’est pas un préavis légal, et vous pouvez le contester devant le Centre.

QLe bailleur peut-il augmenter le loyer à sa guise ?

Non. Les augmentations sont régies par l’indice locatif et un plafond légal, et vous devez être avisé au moins 90 jours avant l’échéance. Toute hausse au-delà du plafond ou sans préavis est contestable devant le Centre.

QLe locataire n’a pas payé le loyer — comment l’expulser ?

Signifiez une mise en demeure de payer ; en l’absence de paiement sous 30 jours, vous pouvez engager une action en expulsion pour impayé devant le Centre et réclamer les loyers dus jusqu’à la date d’expulsion.

QMon action sera-t-elle entendue sans enregistrement Ejari ?

L’enregistrement du contrat sur Ejari est une condition essentielle pour que le contrat soit reconnu et l’affaire entendue par le Centre ; enregistrez avant tout litige.

QLe propriétaire m’a évincé pour usage personnel puis a loué le bien à autrui — quels sont mes droits ?

Si un bien est récupéré pour usage personnel, il ne peut être loué à autrui pendant deux ans (résidentiel) ou trois ans (non résidentiel). Y contrevenir est abusif et vous donne droit à une indemnisation devant le Centre.

QLe bailleur a coupé l’électricité ou l’eau pour me forcer à partir — que faire ?

La loi interdit de couper les services du bien loué. Vous pouvez documenter l’incident et saisir le Centre pour rétablir les services et réclamer une indemnisation du préjudice subi.

Contactez-nous — réservez votre consultation sur les litiges locatifsNe tardez pas à protéger votre droit ; notre équipe vous sert à DubaïÉcrivez-nous directement sur WhatsApp avec l’équipe du cabinet

Avertissement juridique : Ce contenu est publié pour diffuser la culture juridique et la sensibilisation de la communauté et ne constitue pas un avis juridique sur une affaire particulière. L’issue de chaque litige varie selon ses circonstances, ses documents et les clauses du contrat. Pour protéger vos droits, veuillez obtenir un avis juridique direct d’un avocat spécialisé. Ceci est une traduction de l’original arabe ; en cas de divergence, la version arabe prévaut.

AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS traite les litiges locatifs à Dubaï devant le Centre de règlement des litiges locatifs. Si vous cherchez un avocat en droit locatif à Dubaï pour engager une action en expulsion, contester un avis d’expulsion ou une augmentation de loyer, régler un différend avec le bailleur sur le dépôt, l’entretien ou la sous-location, ou si vous avez subi une coupure de services ou une expulsion abusive, nous vous assistons pour introduire l’action, documenter les avis, réclamer une indemnisation et récupérer le dépôt de garantie.

Notre activité s’étend aussi aux litiges locatifs à Abou Dabi, Charjah, Ajman, Oumm al Qaïwaïn, Ras el Khaïmah et Fujaïrah, devant le comité compétent de chaque émirat, en matière d’expulsion, d’impayés de loyer, d’augmentations illégales, de récupération du dépôt et de résiliation du bail dans tout le pays.