如果承包商延迟交付项目、未完成工程或施工存在缺陷，阿联酋法律赋予业主明确的权利。这些权利从向承包商发出正式催告并给予合理的补救期限开始，直至解除施工合同或另行委托其他承包商完成工程——费用由违约承包商承担——同时请求赔偿并适用约定的迟延违约金（违约罚则）。建筑纠纷是阿联酋最常见的案件之一，通常围绕迟延、付款、变更、缺陷、解除与仲裁展开。在AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS的本指南中，我们阐明法律对每种情形的立场，以及您为保护自身权利应采取的措施。

阿联酋建筑合同纠纷与交付延迟：您的权利与法律救济

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民法典改革后建筑合同的法律框架

阿联酋的建筑承包合同（穆卡瓦拉，muqawala）受《民事交易法》调整。自 2026 年 6 月 1 日起，以 2025 年第 25 号联邦法令颁布的新《民事交易法》已生效，取代了原《民法典》即 1985 年第 5 号联邦法律。新法将穆卡瓦拉界定为一方承诺制作某物或完成某项工作、由另一方支付相应对价的合同。

需注意一项重要的过渡规则：1985 年法律的规定继续适用于2026 年 6 月 1 日之前订立的合同，而在该日期之后订立的合同则受新法调整。因此，确定适用于您纠纷的法律，须从合同订立之日算起。

承包商的交付迟延与迟延违约金（违约罚则）

新法要求承包商按合同条款并在约定期限内完成工程；未约定期限的，应在工程性质所要求的合理期限内完成。因此，承包商的迟延构成违约，须承担责任。

若双方事先就每日迟延约定了迟延违约金——即违约罚则或约定赔偿——该约定有效且具约束力。然而，若承包商证明估算过高或义务已部分履行，法院有权酌减该违约金；若业主证明迟延系欺诈或重大过失所致，也可请求超过约定金额的赔偿。合同未约定赔偿数额的，法院按实际发生的损害确定。

承包商未完成工程或弃场：业主该怎么办？

若在施工过程中发现承包商施工存在缺陷或违反合同条款，法律提供了递进的路径：业主首先发出正式催告，要求其遵守条款并在业主确定的合理期限内改正不合格工程。若该期限届满仍未改正，业主可在证明相关情形后，解除合同，或委托其他承包商完成并改正工程、费用由原承包商承担。

在更严重的情形下，新法甚至允许请求无需另定期限的即时解除：当施工方法的缺陷无法补救、当承包商开工或竣工迟延到已无望在约定期限内完成的程度、当其行为表明无意履行、或实施使履行成为不可能的行为时。这正适用于那些在“承包商收了预付款却未完工”之后寻求解决办法的人。

建筑合同的解除及其对应付款项的影响

穆卡瓦拉合同因约定工程完成而终止，或经协议或法院判决解除。新法赋予业主在工程完成前随时退出合同并中止履行的权利，但须赔偿承包商已支出的全部费用、已完成的工程，以及若工程完成本可获得的利润。当情形使之公平时，法院可酌减所失利润的赔偿，并应特别扣除承包商因此节省的费用，或将其时间用于其他工作所获的收益。

承包商的应付款项与未付款项

另一方面，法律也保护承包商的权利。原则上，除另有约定外，业主应在验收工程时支付对价。在按单价计价的合同中，业主应在检验并接受后，按已完成工程的比例支付相应对价。承包商还可对其劳动留有成果的标的物行使留置权，直至收回应得款项——这是针对拖欠应付款项或延迟付款的一项保障。

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建筑缺陷、施工不良与十年（十年期）责任

当合同标的为由工程师设计、并由承包商在其监督下施工的建筑物或其他固定设施时，二者对任何全部或部分倒塌、以及任何危及建筑物坚固与安全的缺陷，在十年内承担连带责任。担保期自验收之日起算。该责任属于公共秩序：任何旨在免除或限制工程师或承包商此项责任的条款均属无效。

该担保适用一项时效：十年期担保之诉，自倒塌发生或缺陷被发现之日起三年后不予受理。新法的创新之一是：十年期责任的规则不适用于承包商对其分包商可能享有的追偿权——这使得以合同审慎规范该关系变得尤为重要。

追加工程、设计变更与例外情形

在按约定图纸、以固定总价订立的总价（一口价）合同中，即使材料价格或工人工资上涨，承包商也不得请求任何增加。对图纸的修改或增加，除非系业主过错所致，或经其许可并就增加达成一致，承包商亦无权请求增加。因此，建议在执行前将每一份变更指令以书面形式记录。

不过，新法引入了对合同均衡被打破的救济：当双方义务之间的均衡因订立时无法预见的一般性例外情形而被打破，从而动摇合同赖以成立的财务基础时，法院可恢复合同均衡——包括延长履行期限、增加或减少价款，或判决解除合同。

纠纷解决：诉讼、仲裁与 FIDIC 合同

建筑纠纷或在有管辖权的法院解决，或在合同含有仲裁条款时通过仲裁解决。阿联酋许多大型项目采用FIDIC范本，其中就通知与索赔规定了精确的程序与时限。应审慎审查这些条款，因为未在时限内提交通知可能导致丧失索赔权。路径的选择——诉讼或仲裁——直接影响纠纷的速度、成本以及裁决的可执行性。

纠纷发生前保护权利的实用建议

法律依据

常见问题

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