Si un entrepreneur tarde à livrer un projet, n’achève pas les travaux ou les exécute de manière défectueuse, la loi aux Émirats arabes unis accorde au maître d’ouvrage des droits clairs. Ils commencent par la mise en demeure de l’entrepreneur et l’octroi d’un délai raisonnable pour remédier au manquement, et vont jusqu’à la résiliation du contrat de construction ou l’engagement d’un autre entrepreneur pour achever les travaux aux frais de l’entrepreneur défaillant, avec une demande d’indemnisation et l’application de toute pénalité de retard (clause pénale) convenue. Les litiges de construction figurent parmi les affaires les plus fréquentes aux Émirats et portent sur le retard, les paiements, les modifications, les malfaçons, la résiliation et l’arbitrage. Dans ce guide de AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS, nous exposons la position de la loi sur chaque situation et ce que vous devez faire pour protéger vos droits.

Litiges des contrats de construction et retards de livraison aux Émirats arabes unis : vos droits et recours juridiques

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Le cadre juridique des contrats de construction après la réforme du Code civil

Le contrat de construction (mouqawala) aux Émirats est régi par la loi sur les transactions civiles. Depuis le 1er juin 2026, la nouvelle loi sur les transactions civiles promulguée par le décret-loi fédéral n° 25 de 2025 est entrée en vigueur, remplaçant l’ancien Code civil, la loi fédérale n° 5 de 1985. La nouvelle loi définit la mouqawala comme un contrat par lequel une partie s’engage à fabriquer une chose ou à accomplir un travail moyennant une contrepartie fournie par l’autre partie.

Un point transitoire important : les dispositions de la loi de 1985 continuent de s’appliquer aux contrats conclus avant le 1er juin 2026, tandis que les contrats conclus après cette date sont régis par la nouvelle loi. La détermination de la loi applicable à votre litige commence donc dès la date de conclusion du contrat.

Le retard de livraison de l’entrepreneur et la pénalité de retard (clause pénale)

La nouvelle loi oblige l’entrepreneur à achever les travaux conformément au contrat et dans le délai convenu; à défaut de délai convenu, l’achèvement doit intervenir dans le délai raisonnable qu’exige la nature des travaux. Un retard de l’entrepreneur constitue donc un manquement qui engage sa responsabilité.

Lorsque les parties ont convenu à l’avance d’une pénalité de retard par jour — la clause pénale ou indemnité conventionnelle — cet accord est valable et contraignant. Toutefois, le juge peut réduire cette pénalité si l’entrepreneur prouve que l’estimation était excessive ou que l’obligation a été partiellement exécutée; le maître d’ouvrage peut aussi réclamer davantage que la pénalité convenue s’il prouve que le retard résulte d’un dol ou d’une faute lourde. À défaut d’indemnité fixée au contrat, le juge l’évalue à hauteur du préjudice réellement subi.

L’entrepreneur n’a pas achevé les travaux ou a abandonné le chantier : que faire ?

Si, pendant l’exécution, il apparaît que l’entrepreneur exécute les travaux de manière défectueuse ou contraire au contrat, la loi prévoit une voie graduée : le maître d’ouvrage adresse d’abord une mise en demeure exigeant le respect des termes et la correction des travaux non conformes dans un délai raisonnable qu’il fixe. Si ce délai expire sans correction, il peut — après avoir établi la situation — résilier le contrat ou confier l’achèvement et la correction à un autre entrepreneur aux frais du premier.

La nouvelle loi permet même de demander la résiliation immédiate sans avoir à fixer de délai dans les cas les plus graves : lorsque le vice de la méthode d’exécution est irréparable, lorsque l’entrepreneur a retardé le début ou l’achèvement au point qu’il n’y a plus d’espoir de finir dans le délai convenu, lorsqu’il adopte un comportement révélant l’intention de ne pas exécuter, ou accomplit un acte rendant l’exécution impossible. C’est le cas de celui qui cherche une solution après que « l’entrepreneur a pris l’acompte et n’a pas terminé les travaux ».

La résiliation du contrat de construction et ses effets sur les sommes dues

Le contrat de mouqawala prend fin par l’achèvement des travaux convenus, ou par résiliation amiable ou judiciaire. La nouvelle loi accorde au maître d’ouvrage le droit de se retirer du contrat et de suspendre l’exécution à tout moment avant l’achèvement, à charge d’indemniser l’entrepreneur de toutes les dépenses engagées, des travaux réalisés et du bénéfice qu’il aurait tiré si les travaux avaient été achevés. Le juge peut réduire l’indemnité de bénéfice perdu lorsque les circonstances le justifient, et doit notamment en déduire ce que l’entrepreneur a économisé ou gagné en employant son temps ailleurs.

Les sommes dues à l’entrepreneur et les paiements impayés

À l’inverse, la loi protège les droits de l’entrepreneur. En principe, le maître d’ouvrage doit payer la contrepartie à la réception des travaux, sauf convention contraire. Dans les contrats au prix unitaire, il doit payer une part correspondant aux travaux réalisés, après vérification et acceptation. L’entrepreneur peut aussi retenir (exercer un droit de rétention sur) l’ouvrage dans lequel son travail a laissé un effet, jusqu’au recouvrement de sa créance — une garantie contre le non-paiement des sommes dues ou le retard des paiements.

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Malfaçons, mauvaise exécution et responsabilité décennale

Lorsque l’objet du contrat est l’édification de bâtiments ou d’autres ouvrages fixes conçus par un ingénieur et exécutés par l’entrepreneur sous sa supervision, les deux sont solidairement responsables pendant dix ans de tout effondrement total ou partiel et de tout vice menaçant la stabilité et la sécurité du bâtiment. Le délai de garantie court à compter de la réception. Cette responsabilité relève de l’ordre public : est nulle toute clause visant à en exonérer l’ingénieur ou l’entrepreneur ou à la limiter.

Un délai de prescription s’applique : l’action au titre de la garantie décennale n’est plus recevable après trois ans à compter de la survenance de l’effondrement ou de la découverte du vice. Parmi les nouveautés de la loi, les règles de la responsabilité décennale ne s’étendent pas au recours éventuel de l’entrepreneur contre ses sous-traitants — d’où l’importance d’encadrer cette relation par contrat.

Travaux supplémentaires, modifications et circonstances exceptionnelles

Dans un contrat à forfait conclu sur la base d’un plan convenu pour un prix global, l’entrepreneur ne peut réclamer aucune augmentation, même en cas de hausse du prix des matériaux ou des salaires. Il n’a pas non plus droit à une augmentation pour une modification du plan, sauf si elle est due à la faute du maître d’ouvrage, ou faite avec son autorisation et un accord sur l’augmentation. Il est donc conseillé de consigner par écrit tout ordre de modification avant son exécution.

La nouvelle loi a introduit un remède à la rupture de l’équilibre contractuel : lorsque l’équilibre entre les obligations des parties est rompu par des circonstances exceptionnelles générales imprévisibles au moment de la conclusion, sapant la base financière du contrat, le juge peut rétablir l’équilibre — y compris en prolongeant le délai d’exécution, en augmentant ou en réduisant le prix, ou en prononçant la résiliation.

Régler le litige : contentieux, arbitrage et contrats FIDIC

Les litiges de construction se règlent soit devant les tribunaux compétents, soit par arbitrage lorsque le contrat comporte une clause compromissoire. De nombreux grands projets aux Émirats adoptent les formes FIDIC, qui prévoient des mécanismes et des délais précis pour les notifications et les réclamations. Ces clauses doivent être examinées avec soin, car le défaut de notification dans les délais peut faire perdre le droit de réclamer. Le choix de la voie — contentieux ou arbitrage — influe directement sur la rapidité, le coût du litige et la force exécutoire de la décision.

Conseils pratiques pour protéger vos droits avant tout litige

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