عند شراء وحدة عقارية على الخارطة في دبي، لا يبقى المشتري المتضرر من تأخّر المطوّر أو تعثّر المشروع بلا حماية؛ فالمنظومة العقارية في الإمارة تحيط المشتري بضمانات قوية. فدفعاتك تودَع في حساب ضمان مستقل لا يُفرَج عنه إلا وفق نسب الإنجاز الفعلي، ولا يجوز للمطوّر البيع على الخارطة قبل تسجيل المشروع لدى دائرة الأراضي والأملاك عبر نظام «أوقود». فإذا تأخّر المطوّر أو تعثّر المشروع، فأمامك مسارات واضحة: الشكوى إلى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، واسترداد أموالك من حساب الضمان عند إلغاء المشروع، واللجوء إلى اللجنة القضائية الخاصة بتصفية المشاريع المتعثرة، والمطالبة بفسخ العقد والتعويض وفق القواعد المدنية. في هذا المقال نعرض حقوق المشتري ومسارات حمايتها خطوةً بخطوة.

ما حقوق المشتري في نزاعات البيع على الخارطة عند تأخّر المطوّر العقاري في دبي؟

رحلة البيع على الخارطة: من التسجيل إلى التسليم

قبل فهم حقوقك، من المهم إدراك المحطات النظامية التي يمرّ بها أي مشروع على الخارطة في دبي؛ فكل محطة تمثّل ضمانة قانونية للمشتري:

كيف يحميك حساب الضمان العقاري؟

بموجب قانون حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي، يلتزم المطوّر بفتح حساب ضمان مستقل لكل مشروع، وتودَع فيه جميع دفعات المشترين تحت رقابة دائرة الأراضي والأملاك وإشراف مؤسسة التنظيم العقاري. ولا يُسمح للمطوّر بسحب الأموال إلا على مراحل مرتبطة بنسبة الإنجاز الفعلي المتحقَّق من إنشاء المشروع. هذا يعني أن أموالك مربوطة بتقدّم البناء، لا بوعود المطوّر، وأنها مخصَّصة لمشروعك وحده ولا يجوز تحويلها لمشروع آخر.

حقوق المشتري عند تأخّر المطوّر أو تعثّر المشروع

نِسب الخصم عند فسخ عقد البيع على الخارطة

نظّم القانون نِسب الخصم التي يحقّ للمطوّر اقتطاعها عند فسخ العقد، وربطها بنسبة الإنجاز الفعلي للوحدة، بما يمنع الاقتطاع التعسفي ويحفظ التوازن بين الطرفين. وفي حال إلغاء المشروع كليًّا تُردّ الأموال بالكامل:

يُردّ ما زاد عن نسبة الخصم للمشتري خلال سنة من تاريخ الفسخ، أو خلال ستين يومًا من تاريخ إعادة بيع الوحدة لمشترٍ آخر، أيّهما أسبق. وللمطوّر بدلًا من ذلك طلب بيع الوحدة بالمزاد العلني لاقتضاء المتبقّي من المستحقّات.

مسار تسوية النزاع عند تأخّر المطوّر

تتولّى لجنة قضائية خاصة في دبي تصفية المشاريع العقارية الملغاة والمتعثّرة والفصل في المنازعات المرتبطة بها، بما يوفّر آلية متخصّصة لحماية المشترين واسترداد حقوقهم. وتبقى القواعد العامة في قانون المعاملات المدنية سندًا لطلب فسخ العقد والتعويض عن الضرر متى توافرت شروط المسؤولية العقدية بعد إعذار المطوّر.

مسؤولية المطوّر عن عيوب البناء بعد التسليم

لا تنتهي حقوق المشتري بالتسليم؛ فقانون ملكية العقارات المشتركة يرتّب على المطوّر ضمانًا زمنيًا عن العيوب التي تظهر بعد الاستلام:

نصائح عملية للمشتري قبل وأثناء النزاع

المراجع القانونية

الأسئلة الشائعة