Какие права у покупателя при спорах о продаже недвижимости в Дубае?

20 June 2026

При покупке строящейся недвижимости в Дубае покупатель, пострадавший от задержки застройщика или от остановки проекта, не остаётся без защиты; система недвижимости эмирата окружает покупателя надёжными гарантиями. Ваши платежи зачисляются на независимый эскроу-счёт, средства с которого высвобождаются только в соответствии с фактическим ходом строительства, и застройщик не вправе продавать на стадии строительства до регистрации проекта в Земельном департаменте Дубая через систему «Oqood». Если застройщик задерживает или проект останавливается, у вас есть чёткие пути: жалоба в Агентство по регулированию недвижимости (RERA), возврат средств с эскроу-счёта при отмене проекта, обращение в специальный судебный комитет по ликвидации остановленных проектов, а также иск о расторжении договора и возмещении на основании гражданских норм. В этой статье мы излагаем права покупателя и способы их защиты, шаг за шагом.

Споры по продаже на стадии строительства и задержки застройщика: права покупателя в Дубае

Каковы права покупателя в спорах по продаже на стадии строительства при задержке застройщика в Дубае?

Путь продажи на стадии строительства: от регистрации до передачи

Прежде чем разобраться в своих правах, важно понять регуляторные этапы, которые проходит любой проект на стадии строительства в Дубае; каждый этап представляет собой правовую гарантию для покупателя:

Проект зарегистрирован в DLD через «Oqood»

Открытие независимого эскроу-счёта

Поэтапные платежи покупателя на счёт

Высвобождение средств по ходу строительства

Передача и окончательная регистрация права

Как эскроу-счёт защищает вас?

Согласно Закону Дубая об эскроу-счетах для развития недвижимости, застройщик обязан открыть независимый эскроу-счёт по каждому проекту, на который зачисляются все платежи покупателей под контролем Земельного департамента Дубая и надзором Агентства по регулированию недвижимости. Застройщику разрешается снимать средства только поэтапно, в привязке к фактическому ходу строительства проекта. Это означает, что ваши деньги привязаны к ходу строительства, а не к обещаниям застройщика, и что они предназначены только для вашего проекта и не могут быть переведены на другой проект.

Три гарантии, которые эскроу-счёт даёт покупателю

Независимый счёт

Ваши средства обособлены на счёте, относящемся к проекту, и не используются ни на что иное.

Поэтапное высвобождение

Деньги поступают застройщику только после проверки хода строительства.

Официальный надзор

DLD и RERA контролируют счёт и уполномоченный банк.

Права покупателя при задержке застройщика или остановке проекта

Право на регуляторную жалобу

Подача жалобы в Агентство по регулированию недвижимости и Земельный департамент Дубая в связи с задержкой или нарушением, для открытия регуляторной проверки состояния проекта.

Право на возврат средств

При отмене проекта мотивированным решением Агентства застройщик обязан вернуть все суммы, полученные от покупателей, в соответствии с процедурами эскроу-счёта.

Право на расторжение договора

При существенном нарушении застройщиком обязательства по передаче покупатель может требовать расторжения договора и возврата уплаченного по гражданским нормам после официального уведомления.

Право на возмещение

Требование возмещения убытков, причинённых необоснованной задержкой, на основании норм о договорной ответственности Закона о гражданских сделках.

Проценты удержания при расторжении договора продажи на стадии строительства

Закон урегулировал проценты удержания, которые застройщик вправе вычесть при расторжении договора, привязав их к фактическому ходу строительства объекта, чтобы исключить произвольное удержание и сохранить баланс между сторонами. При полной отмене проекта средства возвращаются в полном объёме:

40%

Максимальное удержание, когда ход строительства достигает 60% и более от объекта

25%

Максимальное удержание, когда строительство начато, но ход менее 60%

30%

Удержание из уплаченных сумм, когда работы не начаты по причине вне воли застройщика

100%

Полный возврат покупателю при отмене проекта мотивированным решением Агентства

Любая сумма сверх процента удержания возвращается покупателю в течение одного года с даты расторжения, либо в течение шестидесяти дней с даты перепродажи объекта другому покупателю, в зависимости от того, какой срок наступит раньше. Альтернативно застройщик может потребовать продажи объекта на публичных торгах для взыскания оставшихся причитающихся сумм.

Путь урегулирования спора при задержке застройщика

Регуляторная жалобаУведомление RERA и DLD о задержке

›

Эскроу-счётПриостановка выплат и возврат при отмене

›

Судебный комитетЛиквидация остановленных и отменённых проектов

›

Расторжение и возмещениеСудебный иск о расторжении и возмещении

Специальный судебный комитет в Дубае занимается ликвидацией отменённых и остановленных проектов недвижимости и рассмотрением связанных с ними споров, предоставляя специализированный механизм для защиты покупателей и восстановления их прав. Общие нормы Закона о гражданских сделках остаются основанием для требования расторжения договора и возмещения ущерба, когда соблюдены условия договорной ответственности после официального уведомления застройщика.

Ответственность застройщика за строительные дефекты после передачи

Права покупателя не прекращаются с передачей; Закон о совместно владеемой недвижимости возлагает на застройщика срочную гарантию против дефектов, проявляющихся после приёмки:

лет гарантии против структурных дефектов в конструкции здания

год гарантии против дефектов механических, электрических и сантехнических установок

Специализированная юридическая консультацияЗастройщик вашего проекта задержал или остановился?

AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS

✓ Анализ договора продажи на стадии строительства и состояния проекта в DLD и RERA.

✓ Подготовка жалоб и возврат средств с эскроу-счёта при отмене.

✓ Представление ваших интересов в судебном комитете и судах для расторжения и возмещения.

Наша команда по недвижимости готова защищать ваши инвестиции шаг за шагом.Свяжитесь с нами

Практические советы покупателю до и во время спора

Проверьте регистрацию проекта

Перед покупкой убедитесь, что проект зарегистрирован через «Oqood» и что для него существует уполномоченный эскроу-счёт.

Документируйте каждый платёж

Сохраняйте платёжные квитанции, выписки по эскроу-счёту, договор, график платежей и согласованную дату передачи.

Отслеживайте ход строительства

Следите за ходом проекта через официальные каналы Департамента, так как он является ключом к определению ваших прав при расторжении.

Направьте уведомление заранее

При появлении задержки рано обратитесь к юристу, чтобы направить застройщику официальное уведомление и выбрать наиболее подходящий путь до усугубления ущерба.

Правовые источники

• Закон № 13 от 2008 года о регулировании предварительного реестра недвижимости в эмирате Дубай, с изменениями (Закон № 9 от 2009, Закон № 19 от 2017 и Закон № 19 от 2020).

• Решение Исполнительного совета № 6 от 2010 года (Исполнительный регламент к Закону № 13 от 2008).

• Закон № 8 от 2007 года об эскроу-счетах для развития недвижимости в эмирате Дубай, с изменениями.

• Закон № 7 от 2006 года о регистрации недвижимости в эмирате Дубай.

• Закон № 6 от 2019 года о праве собственности на совместно владеемую недвижимость в эмирате Дубай.

• Декрет № 33 от 2020 года о специальном судебном комитете по ликвидации отменённых и остановленных проектов недвижимости в эмирате Дубай.

• Федеральный закон о гражданских сделках в части договорной ответственности, официального уведомления, расторжения договора и возмещения.

Не оставляйте свои инвестиции в недвижимость без защиты

Команда AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS анализирует договор продажи на стадии строительства, отслеживает состояние проекта, готовит жалобы и возвращает средства, и представляет ваши интересы в судебном комитете и компетентных судах до полного восстановления вашего права.

Свяжитесь с нами

Специализированная юридическая консультация по спорам о недвижимости на стадии строительства в Дубае

Часто задаваемые вопросы

Что делать, если застройщик задерживает передачу объекта в срок?+

Начните с направления застройщику письменного официального уведомления, затем подайте жалобу в Агентство по регулированию недвижимости и Земельный департамент Дубая для выяснения состояния проекта. В зависимости от ситуации это может привести к возврату средств с эскроу-счёта при отмене или к требованию расторжения договора и возмещения перед компетентным органом.

Верну ли я все свои деньги, если проект отменён?+

При отмене проекта мотивированным решением Агентства по регулированию недвижимости застройщик обязан вернуть все суммы, полученные от покупателей, в соответствии с процедурами и положениями эскроу-счёта для развития недвижимости, а специальный судебный комитет осуществляет ликвидацию отменённых и остановленных проектов.

Что гарантирует мне эскроу-счёт как покупателю?+

Эскроу-счёт обеспечивает зачисление ваших платежей на независимый счёт, относящийся к проекту, под контролем Департамента и RERA, и средства высвобождаются застройщику только поэтапно в привязке к фактическому ходу строительства, так что они не могут быть переведены на другой проект или выплачены без проверки хода строительства.

Какой процент застройщик может удержать при расторжении договора?+

Процент удержания привязан к ходу строительства: до 40% от стоимости объекта, если ход достигает 60% и более, до 25%, если ход менее 60%, и до 30% от уплаченных сумм, когда работы не начаты по причине вне воли застройщика. Любая сумма сверх этого возвращается покупателю в установленные сроки.

Может ли застройщик продавать на стадии строительства до регистрации проекта?+

Нет. Застройщик не вправе начинать исполнение проекта или продавать его единицы на стадии строительства до получения земли, получения необходимых одобрений и регистрации проекта в Департаменте через систему «Oqood». Продажа до регистрации и одобрения Департамента противоречит закону.

В какой орган обращаться в спорах об остановленных проектах?+

Специальный судебный комитет в Дубае обладает юрисдикцией над ликвидацией отменённых и остановленных проектов недвижимости и рассмотрением связанных с ними споров. Общие нормы Закона о гражданских сделках остаются основанием для требования расторжения договора и возмещения ущерба, причинённого задержкой.

Гарантирует ли застройщик строительные дефекты после передачи?+

Да. Согласно Закону о совместно владеемой недвижимости, застройщик гарантирует структурные дефекты в конструкции здания в течение десяти лет, а дефекты механических, электрических и сантехнических установок — в течение одного года с даты завершения проекта, что сохраняет право покупателя после приёмки.

Если застройщик вашего проекта задержал, остановился или проект был отменён, не откладывайте защиту своих инвестиций; свяжитесь с AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS, чтобы оценить вашу правовую ситуацию и выбрать наиболее подходящий путь для восстановления вашего права.Свяжитесь с нами

Правовая оговорка

Информация, содержащаяся в этой статье, носит общий и образовательный характер; она не является юридической консультацией и не заменяет обращения к специализированному юристу для рассмотрения обстоятельств каждого случая в отдельности. Правила различаются в зависимости от условий договора продажи, хода строительства, состояния проекта и законодательства, действующего на момент происшествия. Мы рекомендуем связаться с AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS для получения консультации, соответствующей вашей ситуации.

Примечание: Это перевод оригинальной статьи на арабском языке. В случае любого расхождения между двумя версиями арабский текст является авторитетным источником.

Наши услуги в Дубае

AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS предоставляет услуги по спорам о продаже на стадии строительства и задержкам застройщиков в эмирате Дубай, включая анализ договоров, отслеживание состояния проектов в DLD и RERA, подготовку жалоб и возврат средств с эскроу-счёта, а также представительство в специальном судебном комитете и судах Дубая для защиты прав покупателей.

Наши услуги в остальных эмиратах

Наш опыт в сфере недвижимости распространяется на клиентов в Абу-Даби, Шардже, Аджмане, Умм-эль-Кайвайне, Рас-эль-Хайме и Фуджайре, где мы предоставляем консультации по договорам развития недвижимости и спорам о передаче и остановке проектов перед компетентными органами каждого эмирата, чтобы обеспечить защиту прав клиента, где бы ни находились его инвестиции в стране.