Oui, un terrain résidentiel octroyé par l'État peut être saisi et vendu aux enchères publiques si la parcelle demeure vacante, non aménagée, et n'a pas été utilisée par le débiteur comme résidence effective. C'est ce qu'a établi la Cour de cassation d'Abou Dhabi (chambre commerciale) dans son arrêt du 20 avril 2026, pourvoi commercial n° 324 de 2026, en jugeant que la protection contre l'exécution dépend de l'occupation effective et non de la classification ou de la désignation du terrain. Cet arrêt constitue une référence majeure pour les banques, les institutions financières, les créanciers et les praticiens du droit travaillant dans le domaine de l'exécution des jugements et du recouvrement de créances aux Émirats arabes unis.

Le système d'exécution des Émirats repose sur le principe du gage général, selon lequel tous les biens du débiteur répondent de ses dettes, sauf exemption expresse prévue par la loi. L'article 242 du Code de procédure civile, promulgué par le décret-loi fédéral n° 42 de 2022, énumère les biens insaisissables, y compris le logement effectivement occupé par le débiteur et les personnes à sa charge qu'il est légalement tenu d'entretenir.

La question se pose lorsque le bien est un terrain octroyé par l'État et affecté à un usage résidentiel mais demeurant une parcelle vacante non aménagée : bénéficie-t-il de la même protection qu'un domicile effectivement occupé ? C'est à cette question que la Cour de cassation d'Abou Dhabi a répondu dans l'arrêt examiné.

Le litige est né de la procédure d'exécution n° 3741 de 2019, engagée par une banque en qualité de créancier hypothécaire d'une parcelle de terrain en vertu d'une hypothèque enregistrée le 19 février 2015. La banque a demandé au juge de l'exécution de saisir le terrain et de le mettre en vente aux enchères publiques pour recouvrer sa créance.

Le juge de l'exécution a rejeté la demande le 14 février 2026, au motif que le bien constituait une donation gouvernementale ne pouvant être vendue. La banque a interjeté appel, mais la cour d'appel a confirmé le rejet le 11 mars 2026. L'affaire a alors été portée devant la Cour de cassation d'Abou Dhabi — chambre commerciale.

Le litige portait sur deux dispositions législatives invoquées par les juridictions inférieures pour rejeter la demande du créancier :

Premièrement : l'article 242 du Code de procédure civile, qui exempte de saisie le logement effectivement occupé par le débiteur et les personnes à sa charge légale.

Deuxièmement : la résolution n° 25 de 2018, qui interdit l'aliénation des biens résidentiels octroyés par l'État aux ressortissants émiratis.

Les juridictions de première instance et d'appel ont appliqué largement les deux dispositions, concluant que le terrain — étant une donation affectée à l'usage résidentiel — était protégé contre l'exécution. La Cour de cassation a infirmé ces deux décisions.

La distinction établie par la Cour de cassation entre ventes judiciaires forcées et aliénations volontaires constitue l'un des aspects les plus significatifs de cet arrêt :

La Cour de cassation d'Abou Dhabi a infirmé les décisions des juridictions inférieures et ordonné la poursuite de la procédure de vente aux enchères publiques du terrain litigieux. La partie défenderesse a été condamnée aux dépens du pourvoi en cassation et de l'appel.

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