Коммерческий посредник: ваши права и как их защитить

Когда торговец или владелец бизнеса прибегает к услугам коммерческого брокера для ведения переговоров от его имени и заключения сделки, возникают важные вопросы: когда брокер действительно приобретает право на комиссию? Что происходит, если сделка срывается после её заключения? И кто обязан платить, если обе стороны доверились одному и тому же брокеру? На эти вопросы точно отвечает Федеральный декрет-закон № 50 от 2022 года о коммерческих сделках в статьях с 252 по 269, которые составляют правовую основу договора коммерческого посредничества в ОАЭ. В данном руководстве изложены ваши права и обязанности — независимо от того, являетесь ли вы брокером, требующим комиссию, или клиентом, столкнувшимся с таким требованием.

⚖Что такое коммерческое посредничество и является ли оно коммерческой деятельностью?

Закон о коммерческих сделках определяет посредничество как договор, по которому посредник обязуется найти вторую сторону для заключения определённого договора и выступить посредником в переговорах за вознаграждение. Закон рассматривает посредничество, осуществляемое на профессиональной основе, как коммерческую деятельность — а значит, профессиональный посредник подпадает под действие всех положений закона о коммерческих сделках, включая нормы о банкротстве, ведении торговых книг и сроках коммерческой исковой давности.

💰Как определяется вознаграждение посредника?

Закон устанавливает чёткий порядок определения вознаграждения, если оно прямо не оговорено: в первую очередь применяется действующий торговый обычай; при отсутствии обычая размер вознаграждения оценивает судья, учитывая стоимость сделки, усилия, приложенные посредником, и время, затраченное на выполнение поручения. Судья вправе уменьшить согласованное вознаграждение, если оно несоразмерно характеру сделки и приложенным усилиям, — однако уменьшение невозможно, если вознаграждение было согласовано или добровольно выплачено клиентом после заключения договора, в котором посредничал брокер.

✅Когда посредник приобретает право на вознаграждение?

Посредник имеет право на вознаграждение за своё посредничество только в том случае, если оно привело к заключению договора между сторонами, при этом договор считается заключённым, когда стороны согласовали его существенные условия. Основополагающее правило заключается в том, что посредник приобретает право на вознаграждение сразу после заключения договора, даже если впоследствии он не будет исполнен, если иное не предусмотрено соглашением сторон или обычаем. Если договор поставлен в зависимость от условия, посредник имеет право на вознаграждение только при наступлении этого условия. Если заключение договора становится невозможным по причине, относящейся к клиенту, посредник имеет право на компенсацию соразмерно приложенным усилиям — не обязательно на вознаграждение в полном объёме.

🔄Что происходит при расторжении договора после его заключения?

Если договор, в заключении которого посредничал брокер, расторгается, он вправе требовать вознаграждение либо сохранить его, если уже получил, — если только не будет доказан обман или грубая ошибка с его стороны. Иными словами, последующее расторжение договора, как правило, не лишает посредника права на вознаграждение, за исключением случаев, когда расторжение произошло по причине его обмана или грубой ошибки.

👥Кто обязан оплачивать вознаграждение посредника?

Посредник вправе получить вознаграждение только от той стороны, которая уполномочила его на посредничество в заключении сделки. Если полномочия выданы обеими сторонами, каждая из них несёт обязательство перед посредником по оплате причитающейся ей доли вознаграждения, даже если стороны договорились между собой, что всё вознаграждение полностью возьмёт на себя одна из них, — такое внутреннее соглашение не обязывает посредника его принять и не лишает его права требования к другой стороне.

⚠Случаи утраты посредником права на вознаграждение

Закон предусматривает пять случаев, когда посредник полностью теряет право на вознаграждение либо обязан его вернуть:

• Посредничество в сделке, законодательно запрещённой, — вознаграждение за неё не причитается.
• Причинение вреда одной из договаривающихся сторон в интересах другой — посредник лишается вознаграждения и права на возмещение расходов.
• Получение выгоды от другой стороны в нарушение принципа добросовестности — посредник лишается вознаграждения и права на возмещение расходов.
• Выступление посредника в качестве второй стороны договора без явного разрешения — в этом случае вознаграждение не причитается.
• Доказанные обман или грубая ошибка посредника в связи с расторжением договора — посредник лишается вознаграждения либо обязан его вернуть.

📋Обязанности посредника перед обеими сторонами

Даже если посредник уполномочен лишь одной из сторон сделки, он обязан добросовестно представить сделку обеим сторонам и сообщить им обо всех известных ему обстоятельствах, а также несёт перед ними ответственность за любой допущенный им обман или ошибку. Посредник также обязан фиксировать все заключённые при его содействии сделки в упорядоченных записях, хранить относящиеся к ним документы и предоставлять их заверенные копии любой из сторон по требованию. При продаже по образцу он хранит образец до принятия товара покупателем либо до разрешения споров, связанных с ним. Кроме того, посреднику запрещено оказывать посреднические услуги лицу, заведомо являющемуся неплатёжеспособным, либо если ему известно об отсутствии у такого лица дееспособности.

⚖Ответственность посредника за документы и исполнение сделки

Посредник несёт ответственность за возмещение ущерба, возникшего вследствие утраты или уничтожения любых документов, бумаг или предметов, связанных со сделкой, в которой он выступает посредником, если только не докажет, что утрата или уничтожение произошли вследствие непреодолимой силы. В то же время посредник не гарантирует финансовую состоятельность сторон и не несёт ответственности за исполнение сделки, а также за стоимость и характер товаров, являющихся её предметом, если только не будут доказаны его обман или ошибка, либо если он не выступает гарантом в силу соглашения или закона. Однако он несёт солидарную ответственность за исполнение сделки, если помимо вознаграждения имеет в ней личный интерес.

👥Множественность посредников и множественность клиентов

Если клиент уполномочивает нескольких посредников по одному договору, они несут солидарную ответственность за порученную работу, если только им не разрешено действовать по отдельности. Аналогичным образом, если несколько лиц уполномочивают одного посредника на выполнение совместного поручения, они несут перед ним солидарную ответственность за исполнение этого поручения, если не согласовано иное.

💵Расходы и право на возмещение

Посредник не вправе требовать возмещения расходов, понесённых при выполнении порученной ему работы, если это не было согласовано заранее; в этом случае расходы подлежат возмещению, даже если договор не был заключён. Иными словами, расходы не возмещаются автоматически — требуется предварительное согласие. При наличии такого согласия расходы подлежат возмещению, даже если переговоры не привели к заключению сделки.

💡Практические советы по защите ваших прав

📚Нормативно-правовая база

❓Часто задаваемые вопросы

🛡Юридический дисклеймер