Litiges et différends liés à la construction de maisons à Dubaï : compétence, délais et voies de recours

Découvrez les types de litiges relatifs à la construction des logements des citoyens à Dubaï, la compétence de l'antenne du Centre de règlement amiable des litiges, le Comité de règlement des litiges de construction, ainsi que les délais, les frais et les voies de recours prévus par la Loi n° 8 de 2025.

Son Altesse Cheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, en sa qualité de Souverain de Dubaï, a promulgué la Loi n° 8 de 2025 relative au règlement des litiges nés de l'exécution des contrats de construction des logements des citoyens dans l'Émirat de Dubaï, entrée en vigueur le 1 janvier 2026. Cette loi institue une voie autonome et accélérée pour trancher les différends qui surviennent entre le citoyen propriétaire et l'entrepreneur ou l'ingénieur, pendant l'exécution du contrat de construction du logement ou après son achèvement.

L'importance de ce texte tient à ce qu'il fait sortir cette catégorie de litiges du contentieux judiciaire classique pour la confier à une antenne spécialisée du Centre de règlement amiable des litiges auprès des Tribunaux de Dubaï. La procédure débute par une proposition de conciliation adressée aux parties ; en cas d'échec, le dossier est renvoyé devant le Comité de règlement des litiges de construction, composé d'un juge et de deux membres qualifiés, qui tranche le litige dans un bref délai, le droit de recours devant le Tribunal de première instance compétent demeurant préservé.

Pourquoi la Loi n° 8 de 2025 a-t-elle été promulguée ?

La loi énonce clairement ses objectifs, qui tendent tous à protéger la stabilité des projets de logement des citoyens et à éviter leur blocage par des désaccords contractuels. Ces objectifs sont les suivants :

• Développer un système alternatif de règlement des litiges susceptibles de naître entre les parties, de manière à préserver l'intérêt de chacune d'elles.

• Instituer un mécanisme rapide et efficace de règlement des litiges nés de l'exécution des contrats de construction, avant tout recours au juge.

• Renforcer la continuité de la relation contractuelle entre les parties par un règlement amiable et consensuel, garantissant l'achèvement de l'exécution des contrats.

• Promouvoir les modes alternatifs de règlement dans le secteur de la construction et des travaux, afin que les logements soient achevés et livrés aux dates fixées par les contrats.

L'antenne du Centre de règlement amiable des litiges : l'autorité compétente

La loi a créé dans l'Émirat une antenne du Centre de règlement amiable des litiges, placée sous une double supervision :

• Le directeur de l'antenne : nommé par décision du Directeur des Tribunaux de Dubaï, il assure la gestion administrative et organisationnelle.

• Le juge superviseur : un magistrat dont le grade n'est pas inférieur à celui de juge de première instance au sixième échelon, désigné par décision du Président des Tribunaux de Dubaï.

Le juge superviseur exerce la supervision générale de la procédure de conciliation et rend les décisions gracieuses et juridictionnelles relatives aux demandes et litiges portés devant l'antenne.

Étendue de la compétence : quels litiges relèvent de l'antenne ?

L'antenne est compétente pour connaître et trancher tous les litiges nés de l'exécution des contrats de construction dont la valeur n'excède pas 10 000 000 AED et auxquels le citoyen propriétaire est partie, que le litige soit né pendant l'exécution du contrat ou après la délivrance du certificat d'achèvement par l'autorité compétente, et ce jusqu'à l'expiration de la période de maintenance et la réception définitive du logement.

Litiges relevant en particulier de cette compétence

• Les demandes de paiement nées de l'exécution du contrat, y compris le retard dans leur présentation et leur versement aux échéances convenues.

• Les ordres de modification portant sur les travaux, les spécifications, les quantités et les matériaux, qu'ils aient été approuvés ou non.

• Le prix des matériaux, les spécifications et les métrés, ainsi que les litiges relatifs au droit de restitution.

• Les retenues de garantie dues à l'entrepreneur après délivrance du certificat d'achèvement, y compris le refus de l'entrepreneur d'exécuter et de reprendre les travaux de maintenance dans le délai imparti.

• L'étendue des prestations de l'entrepreneur et de l'ingénieur et les obligations mises à la charge de l'un ou de l'autre.

• Les causes du retard d'achèvement des travaux au regard des échéances convenues.

• Les travaux de maintenance nés du contrat après délivrance du certificat d'achèvement.

• Le manquement de l'ingénieur à ses obligations de conception et de supervision des travaux de l'entrepreneur.

• La responsabilité de l'ingénieur pour les erreurs de conception technique du logement au regard des exigences et spécifications convenues.

Litiges exclus de la compétence de l'antenne

Le législateur a pris soin de délimiter ce qui échappe à la compétence de l'antenne afin d'éviter tout conflit de compétence. Il s'agit de :

• Les litiges et actions nés du contrat de construction après l'expiration de la période de maintenance et la réception définitive du logement.

• Les litiges et questions sur lesquels la transaction n'est pas admise au regard de la législation en vigueur dans l'Émirat.

• Les litiges auxquels le Gouvernement ou l'une de ses entités ou entités affiliées est partie.

• Les litiges et actions en matière de travail nés des contrats de construction.

• Les actions enrôlées devant les tribunaux avant l'entrée en vigueur de la loi.

• Les litiges dont la connaissance est attribuée à un autre centre, comité ou organe par la législation en vigueur.

Première étape : le règlement du litige par la conciliation

La loi organise un parcours en deux étapes : il débute par une proposition de conciliation faite aux parties par les conciliateurs inscrits au registre ; en cas d'échec, le Comité rend une décision mettant fin au litige.

Procédure d'enrôlement du litige

• La demande d'enrôlement est déposée dans le système électronique selon le formulaire approuvé, accompagnée des pièces et documents requis.

• La demande est enregistrée comme dossier de litige une fois les pièces complètes et le droit prescrit acquitté.

• L'enrôlement est radié si le demandeur ne se présente pas à la séance fixée par le conciliateur ; le réenrôlement suppose le paiement d'un nouveau droit.

Durée de la conciliation et effet de l'accord

Le litige est réglé par voie de conciliation dans un délai n'excédant pas 20 jours à compter de la notification au défendeur de l'enrôlement du litige dans le système, prorogeable d'une durée équivalente avec l'accord des parties. La conciliation est constatée par un accord transactionnel qui, une fois enrôlé dans le système, revêt la force d'un titre exécutoire ; les parties ou les intéressés peuvent en demander l'exécution totale ou partielle conformément au Code de procédure civile.

Deuxième étape : le Comité de règlement des litiges de construction

En cas d'échec de la conciliation, pour quelque motif que ce soit, l'antenne renvoie le litige au Comité. Avant le renvoi, le conciliateur établit un rapport circonstancié exposant son avis technique sur le litige.

Composition du Comité

Par décision du Président des Tribunaux de Dubaï, un ou plusieurs comités dénommés « Comité de règlement des litiges de construction » sont constitués, présidés par le juge superviseur ou par tout juge délégué à cette fin, assisté de deux personnes inscrites au registre, avec un secrétaire. Le membre prête le serment légal devant le Président des Tribunaux avant d'entrer en fonction.

Pouvoirs du Comité

• Requérir des parties ou de l'autorité compétente tout document, pièce ou registre, y compris factures, reçus et correspondances électroniques.

• Procéder à des visites sur site et examiner les matériaux et marchandises liés au litige.

• Tenir des entretiens et réunions en présentiel ou par les moyens technologiques modernes et interroger les parties.

• Entendre témoins et experts et recourir à des personnes qualifiées pour un avis technique, après notification aux parties.

• Prendre les mesures provisoires et conservatoires, y compris ordonner la poursuite de l'exécution du contrat et interdire l'arrêt des travaux sur le chantier jusqu'au règlement du litige.

• Joindre un ou plusieurs litiges lorsqu'ils concernent les mêmes parties et sont nés du contrat en cause.

Délai de jugement et forme de la décision

Le Comité tranche le litige dans un délai de 30 jours à compter du renvoi par l'antenne, prorogeable d'une durée équivalente par décision de son président en cas de besoin. La décision est rendue par un acte motivé mettant fin au litige, selon les formes prévues par le Code de procédure civile pour les jugements mettant fin à l'instance.

Décision n° 7 de 2025 : le règlement intérieur du Comité

Le Président des Tribunaux de Dubaï a adopté une décision organisant le fonctionnement du Comité. Ses principales dispositions sont les suivantes :

• Tenue des séances : sur convocation du président ou selon le calendrier fixé par l'antenne ; les séances sont valables en présence du président et de tous les membres, y compris le secrétaire.

• Lieu : en présentiel au siège de l'antenne ou des Tribunaux, avec faculté de tenir les séances à distance par les moyens technologiques modernes lorsque le Comité l'estime opportun.

• Procès-verbaux : toutes les décisions sont consignées dans des procès-verbaux clairs et transparents signés par le président, les membres et le secrétaire.

• Vote : les décisions sont prises à la majorité des voix ; en cas de partage, la voix du président est prépondérante, et les décisions doivent en tout état de cause être motivées.

• Confidentialité : les membres et le secrétaire s'interdisent de divulguer toute information relative au litige, pendant et après leur mandat, et signent l'« engagement de confidentialité et de non-divulgation » approuvé par les Tribunaux.

Les recours contre les décisions du Comité

Les décisions du Comité mettant fin au litige peuvent être contestées devant le Tribunal de première instance compétent par voie d'action principale ; le jugement rendu par ce tribunal est lui-même susceptible des voies de recours prévues par la loi.

• Délai : 30 jours à compter du prononcé de la décision si elle est contradictoire, ou de la notification au défendeur si elle est réputée contradictoire.

• Effet du recours : le recours suspend l'exécution de la décision jusqu'au prononcé d'un jugement exécutoire par le tribunal compétent.

• À l'expiration du délai : le recours est irrecevable, la décision acquiert la force de titre exécutoire et est exécutée selon les procédures prévues.

• Recours en révision : ouvert après l'expiration du délai dans les cas et délais prévus par le Code de procédure civile, auxquels s'ajoute la nullité tenant à une cause liée à la notification ; il est porté devant le Comité qui a rendu la décision.

Garanties d'impartialité : abstention et récusation

La loi impose au président ou au membre du Comité de s'abstenir de connaître du litige et de se déporter d'office lorsqu'il a été antérieurement désigné conciliateur dans le même litige, qu'il est ou a été l'associé d'une partie ou l'a représentée, qu'il a déjà connu de l'affaire ou émis un avis en raison de ses fonctions, ou lorsqu'une partie est son conjoint ou un parent jusqu'au quatrième degré.

La loi admet également la récusation d'un membre notamment lorsqu'il existe un litige entre lui ou son conjoint et l'une des parties, lorsqu'une partie est son supérieur hiérarchique direct, lorsqu'il a reçu d'elle un présent, ou lorsqu'il existe une inimitié ou une amitié rendant improbable un avis impartial. Les conditions de la récusation sont fixées par décision du Président des Tribunaux de Dubaï.

Suspension des délais légaux et droits d'enrôlement

L'une des garanties pratiques les plus importantes pour les justiciables réside dans la suspension des délais légaux d'irrecevabilité de l'action et des délais de prescription à compter de l'enrôlement du litige dans le système ; ils reprennent leur cours à l'issue de la mission du conciliateur et de la procédure de conciliation, ou dès l'accord des parties sur le renvoi au Comité. Le recours à la voie amiable n'entraîne donc aucune perte de droits par l'écoulement du temps.

Dispositions transitoires et effet sur les instances en cours

• Les tribunaux demeurent saisis de toutes les actions et demandes relevant de la compétence de l'antenne enrôlées avant l'entrée en vigueur de la loi, jusqu'au prononcé d'un jugement définitif.

• Après l'entrée en vigueur de la loi, il est interdit à tous les tribunaux et à tout autre organe juridictionnel de l'Émirat d'enrôler une demande ou une action nouvelle relevant de la compétence de l'antenne.

• Les pouvoirs du conciliateur et du Comité ne portent pas atteinte à la compétence des autorités pour prononcer les sanctions et mesures administratives réprimant les infractions aux règles de la construction, des travaux et du conseil en ingénierie.

• Si le Comité constate qu'une partie a commis un fait constitutif d'infraction, il en informe le Ministère public et poursuit l'examen du litige, sauf si son règlement dépend de l'issue de l'action pénale.

Délais, échéances et frais en un coup d'œil

Conseils pratiques pour le propriétaire, l'entrepreneur et l'ingénieur

• Consignez par écrit chaque ordre de modification avant son exécution : les ordres portant sur les spécifications et les quantités comptent parmi les causes de litige les plus fréquentes et sont le premier point examiné par le Comité.

• Tenez un relevé chronologique des paiements, de leurs échéances et de leur règlement : ces litiges se tranchent sur pièces et non sur affirmations.

• Ne manquez pas la séance du conciliateur : l'absence entraîne la radiation de l'enrôlement et le paiement d'un nouveau droit.

• Vérifiez la date du certificat d'achèvement et la période de maintenance : leur expiration fait sortir le litige de la compétence de l'antenne.

• Calculez précisément le délai de recours : son expiration confère à la décision force de titre exécutoire.

• Faites appel à un avocat spécialisé dès la phase de conciliation, le rapport du conciliateur comportant un avis technique transmis au Comité avec le dossier.

Résumé de l'article

Découvrez les types de litiges relatifs à la construction des logements des citoyens à Dubaï, la compétence de l'antenne du Centre de règlement amiable des litiges, le Comité de règlement des litiges de construction, ainsi que les délais, les frais et les voies de recours prévus par la Loi n° 8 de 2025.

Références juridiques

• Loi n° 8 de 2025 relative au règlement des litiges nés de l'exécution des contrats de construction des logements des citoyens dans l'Émirat de Dubaï.

• Décision n° 7 de 2025 relative au règlement intérieur du Comité de règlement des litiges de construction des logements des citoyens.

• Décret-loi fédéral n° 42 de 2022 portant Code de procédure civile, tel que modifié.

• Loi n° 21 de 2015 relative aux frais de justice devant les Tribunaux de Dubaï, telle que modifiée.

• Loi n° 13 de 2016 relative à l'autorité judiciaire dans l'Émirat de Dubaï, telle que modifiée.

• Loi n° 13 de 2020 organisant les missions d'expertise devant les instances judiciaires dans l'Émirat de Dubaï.

• Loi n° 18 de 2021 organisant les activités de conciliation dans l'Émirat de Dubaï, telle que modifiée.

• Loi n° 11 de 2025 portant création du Centre de Dubaï pour l'expertise judiciaire.

• Arrêté local n° 3 de 1999 organisant les travaux de construction dans l'Émirat de Dubaï, tel que modifié.

Questions fréquentes