Fuite de l'entrepreneur avant la fin de la construction : étapes pour achever la villa et récupérer vos droits

Si l’entrepreneur a interrompu les travaux et a disparu avant d’achever votre maison, votre villa ou votre projet, la voie juridique correcte ne commence pas par l’introduction d’une action. Elle commence par trois étapes ordonnées : documenter ce qui a réellement été exécuté sur le chantier, puis notifier une mise en demeure officielle par l’intermédiaire du notaire accordant à l’entrepreneur un délai raisonnable pour reprendre les travaux, et enfin saisir le tribunal compétent afin d’obtenir la résiliation du contrat d’entreprise ou l’autorisation de confier à un autre entrepreneur l’achèvement des travaux aux frais du premier, avec une demande d’indemnisation du préjudice subi.

L’erreur la plus grave commise par les maîtres d’ouvrage consiste à attendre indéfiniment des promesses de reprise, ou à faire entrer un nouvel entrepreneur sur le chantier avant que le pourcentage d’avancement n’ait été constaté. Cela détruit la preuve et rend bien plus difficile, pour l’expert, la détermination ultérieure de ce qui a été exécuté et de ce qui ne l’a pas été. Cet article explique quand l’entrepreneur est juridiquement considéré comme défaillant, comment documenter la situation, quelles sont vos options entre la correction, la résiliation et l’achèvement aux frais de l’entrepreneur, où se situent les garanties financières et quand l’affaire peut se transformer en plainte pénale.

Quand l’entrepreneur est-il juridiquement considéré comme défaillant ?

Un retard de quelques jours ou une cadence lente ne suffisent pas à qualifier l’entrepreneur de contractant défaillant. L’interruption produisant des effets juridiques est le refus d’exécuter les travaux sans motif légitime pendant une durée contraire au calendrier convenu, ou l’abandon du chantier avec retrait de la main-d’œuvre et des équipements, ou l’absence de réponse aux correspondances et mises en demeure, ou encore l’incapacité manifeste de poursuivre après avoir perçu les acomptes. Plus le contrat précise la durée d’exécution et les étapes de paiement, plus la preuve du manquement est aisée.

Première étape : documenter la situation avant toute autre démarche

La documentation constitue le fondement de toute l’affaire, car le tribunal mesure le manquement à l’aune de ce qui est établi et non de ce qui est allégué. Cela suppose de photographier l’intégralité du chantier avec une date lisible, de recenser les travaux exécutés et de les comparer aux plans approuvés et aux postes du contrat, de réunir les échéanciers de paiement, les reçus et les virements bancaires, et de conserver les correspondances, messages et procès-verbaux de réunion attestant des promesses répétées de reprise.

Deuxième étape : la mise en demeure notariée et le délai raisonnable

Avant de saisir la justice, une mise en demeure officielle est notifiée à l’entrepreneur par l’intermédiaire du notaire : elle expose le manquement et l’invite à reprendre et à achever les travaux conformément au contrat dans un délai raisonnable déterminé. Sa fonction est double : elle prive l’entrepreneur de tout argument tiré de l’ignorance et établit officiellement son refus d’exécuter après mise en demeure, ce sur quoi le tribunal fonde la résiliation ou l’autorisation d’achever à ses frais.

Il est recommandé que la mise en demeure identifie les clauses contractuelles violées, la date de l’interruption, le pourcentage approximatif d’avancement, les sommes versées et le délai accordé, en avertissant qu’à défaut de réponse des procédures judiciaires seront engagées, avec demande d’indemnisation et application de la pénalité de retard convenue.

Troisième étape : vos options devant le tribunal

La loi sur les transactions civiles impose à l’entrepreneur d’achever les travaux conformément aux stipulations du contrat. S’il apparaît qu’il exécute l’ouvrage de manière défectueuse ou contraire aux conditions convenues, le maître d’ouvrage peut demander la résiliation immédiate lorsque la réparation de l’ouvrage n’est pas possible. Lorsqu’elle est possible, il peut exiger de l’entrepreneur qu’il respecte le contrat et corrige l’ouvrage dans un délai raisonnable ; si ce délai expire sans correction, il peut demander au juge de résilier le contrat ou de l’autoriser à confier à un autre entrepreneur l’achèvement des travaux aux frais du premier.

Les garanties financières : qu’est-ce qui protège réellement votre argent ?

La solidité de votre position ne dépend pas seulement de l’acte introductif d’instance, mais des garanties que vous avez conservées. Si le contrat prévoit une garantie de bonne exécution ou une garantie bancaire, il peut y être fait appel selon ses conditions. Si le contrat prévoit une retenue sur chaque paiement, c’est la première source sur laquelle s’imputent les différences de coût d’achèvement. Et si l’entrepreneur accuse un retard sur une étape correspondant à un paiement exigible, le maître d’ouvrage peut en suspendre le règlement en invoquant l’exception d’inexécution, à condition de l’en informer par écrit.

Le rôle de l’expertise judiciaire

Dans la plupart des cas, le tribunal désigne un expert en bâtiment ou en comptabilité chargé d’examiner le chantier et de déterminer le pourcentage réel d’avancement, de confronter les travaux exécutés aux plans et aux spécifications, de rapprocher les sommes perçues par l’entrepreneur de celles qu’il a réellement gagnées, et d’évaluer le coût d’achèvement des travaux restants. La qualité des pièces que vous soumettez à l’expert — contrat, plans, métrés, reçus de paiement, correspondances et photographies datées du chantier — détermine en pratique l’issue de l’affaire.

Quand l’affaire devient-elle une plainte pénale ?

En principe, l’interruption de l’exécution d’un contrat d’entreprise constitue un litige civil résolu par la résiliation, l’indemnisation et l’achèvement aux frais de l’entrepreneur, et n’est pas en soi une infraction. Toutefois, les faits peuvent s’accompagner d’actes distincts incriminés par la loi sur les crimes et les peines, tels que l’obtention de fonds par des manœuvres frauduleuses, sous un faux nom ou une fausse qualité, ou la disposition de sommes ou de matériaux remis à l’entrepreneur pour une finalité déterminée d’une manière contraire à cette finalité.

L’appréciation de l’existence d’une infraction relève du ministère public et des juridictions pénales, au regard des faits et des preuves de chaque affaire. Il est donc déconseillé de déposer une plainte pénale sur la base d’une simple impression, le classement de la plainte pouvant ensuite être utilisé contre vous devant la juridiction civile : la qualification exacte des faits doit d’abord être étudiée avec un avocat spécialisé.

Après l’achèvement : la garantie décennale

La fin du litige avec l’entrepreneur défaillant ne met pas fin à vos droits futurs. La loi sur les transactions civiles met à la charge de l’ingénieur et de l’entrepreneur une garantie de dix ans couvrant l’effondrement total ou partiel des constructions qu’ils ont édifiées ou des installations fixes qu’ils ont érigées, ainsi que tout vice y apparaissant qui menace la solidité et la sécurité de l’ouvrage. La conservation de la date de réception définitive, des plans et des procès-verbaux de réception demeure donc essentielle après la fin du projet.

Dates et chiffres à retenir

Conseils pratiques

1- Ne vous fiez pas aux promesses verbales ; documentez chaque demande de reprise par un courrier écrit ou un courriel conservé.

2- Ne versez pas d’acomptes en dehors de l’échéancier lié aux étapes d’avancement : lier le paiement à l’avancement est la protection pratique la plus efficace dans ce type de contrat.

3- Photographiez périodiquement le chantier avec des dates lisibles dès le début du projet ; ces photographies deviennent une preuve déterminante devant l’expert.

4- Vérifiez la validité de la licence et de l’activité de l’entrepreneur auprès de l’autorité de licence, ainsi que la concordance des mentions du contrat avec la raison sociale autorisée.

5- Conservez une copie du contrat, des plans, des métrés et de tous les avenants signés par les deux parties.

6- Consultez un avocat spécialisé avant de notifier la mise en demeure : sa rédaction et son contenu déterminent la solidité de votre position dans l’instance à venir.

Références juridiques

1- Décret-loi fédéral n° 25 de 2025 promulguant la loi sur les transactions civiles.

2- Décret-loi fédéral n° 42 de 2022 promulguant la loi de procédure civile.

3- Décret-loi fédéral n° 31 de 2021 promulguant la loi sur les crimes et les peines et ses amendements.

4- Décret-loi fédéral n° 50 de 2022 promulguant la loi sur les transactions commerciales.

Questions fréquentes