Courtier commercial : quels sont vos droits et comment les protéger

Lorsqu'un commerçant ou un chef d'entreprise fait appel à un courtier commercial pour négocier en son nom et conclure une affaire, des questions essentielles se posent : à quel moment le courtier acquiert-il réellement le droit à sa commission ? Que se passe-t-il si l'affaire échoue après sa conclusion ? Et qui doit régler les honoraires lorsque les deux parties mandatent le même courtier ? Le décret-loi fédéral n° 50 de 2022 relatif aux transactions commerciales répond précisément à ces questions dans ses articles 252 à 269, lesquels constituent le cadre juridique régissant le contrat de courtage commercial aux Émirats arabes unis. Ce guide expose vos droits et obligations, que vous soyez courtier réclamant votre commission ou client faisant face à une réclamation.

⚖Qu'est-ce que le courtage commercial ? Constitue-t-il une activité commerciale ?

La loi sur les transactions commerciales définit le courtage comme le contrat par lequel le courtier s'engage à rechercher une seconde partie en vue de la conclusion d'un contrat déterminé et à assurer la médiation des négociations, moyennant rémunération. La loi considère le courtage, lorsqu'il est exercé à titre professionnel, comme une activité commerciale — ce qui signifie qu'un courtier professionnel est soumis à l'ensemble des dispositions de la loi sur les transactions commerciales, y compris ses règles relatives à la faillite, à la tenue des livres commerciaux et aux délais de prescription commerciale.

💰Comment la commission du courtier est-elle déterminée ?

La loi établit un ordre précis pour la détermination de la commission lorsqu'elle n'est pas expressément fixée : il est fait référence, en premier lieu, à l'usage commercial en vigueur ; à défaut d'usage, le juge l'évalue en tenant compte de la valeur de l'affaire, de l'effort déployé par le courtier et du temps consacré à la mission confiée. Le juge peut réduire une commission convenue disproportionnée par rapport à la nature de l'affaire et à l'effort fourni — cette réduction n'est toutefois pas possible lorsque la commission a été convenue, ou volontairement payée par le client, après la conclusion du contrat dans lequel le courtier est intervenu.

✅À quel moment le courtier acquiert-il le droit à sa commission ?

Le courtier n'a droit à une commission au titre de son entremise que si celle-ci a abouti à la conclusion du contrat entre les parties, le contrat étant considéré comme conclu dès lors que les parties se sont accordées sur ses éléments essentiels. La règle fondamentale est que le courtier acquiert le droit à sa commission dès la conclusion du contrat, même si celui-ci n'est pas exécuté par la suite, sauf convention contraire des parties ou usage contraire. Lorsque le contrat est soumis à une condition, le courtier n'a droit à sa commission qu'à la réalisation de cette condition. Si la conclusion du contrat devient impossible pour une cause imputable au client, le courtier a droit à une indemnisation à hauteur de l'effort déployé — non nécessairement à la commission intégrale.

🔄Que se passe-t-il si le contrat est résolu après sa conclusion ?

Si le contrat dans la conclusion duquel le courtier est intervenu est résolu, celui-ci peut réclamer sa commission ou la conserver s'il l'a déjà perçue, à moins que ne soit prouvée sa fraude ou une faute lourde de sa part. Autrement dit, la résolution ultérieure du contrat ne prive pas, en règle générale, le courtier de son droit à la commission — sauf si cette résolution résulte de sa fraude ou de sa faute lourde.

👥Qui est tenu de payer la commission du courtier ?

Le courtier n'a droit à sa commission qu'auprès de la partie qui l'a mandaté pour intervenir dans la conclusion de l'affaire. Lorsque les deux parties ont mandaté le courtier, chacune d'elles est tenue envers lui de sa propre part de la commission due, même si elles ont convenu entre elles que l'une d'elles supporterait la totalité de la commission — un tel accord interne n'oblige pas le courtier à l'accepter et ne le prive pas de son droit à l'égard de l'autre partie.

⚠Cas de déchéance du droit du courtier à sa commission

La loi identifie cinq situations dans lesquelles le courtier perd totalement le droit à sa commission, ou est tenu de la restituer :

• Intervention dans une transaction légalement prohibée — aucune commission n'est due à ce titre.
• Le fait de porter préjudice à l'une des parties contractantes au profit de l'autre — le courtier est privé de la commission et du droit au remboursement des dépenses.
• L'obtention d'un avantage de l'autre partie contraire à la bonne foi — le courtier est privé de la commission et du droit au remboursement des dépenses.
• Le fait de se constituer soi-même seconde partie au contrat sans autorisation expresse — aucune commission n'est due dans ce cas.
• La preuve d'une fraude ou d'une faute lourde du courtier à l'occasion de la résolution du contrat — le courtier est privé de la commission ou tenu de la restituer.

📋Les obligations du courtier envers les deux parties

Même mandaté par une seule des parties à l'affaire, le courtier est tenu de présenter la transaction loyalement aux deux parties et de les informer de toutes les circonstances dont il a connaissance à son sujet, étant responsable envers elles de toute fraude ou erreur qu'il commettrait. Le courtier est également tenu de consigner toutes les transactions conclues par son entremise dans des registres organisés, de conserver les documents y afférents et d'en délivrer des copies certifiées à toute partie qui en fait la demande. Dans la vente sur échantillon, il conserve l'échantillon jusqu'à l'acceptation de la marchandise par l'acheteur ou le règlement des litiges y afférents. Il est en outre interdit au courtier de servir d'intermédiaire pour une personne notoirement insolvable, ou dont il connaît l'incapacité.

⚖La responsabilité du courtier quant aux documents et à l'exécution de l'affaire

Le courtier est tenu de réparer le préjudice résultant de la perte ou de la destruction de tout document, papier ou objet relatif à l'affaire dans laquelle il intervient, sauf s'il prouve que cette perte ou destruction résulte d'un cas de force majeure. À l'inverse, le courtier ne garantit pas la solvabilité financière des parties et n'est pas responsable de l'exécution de l'affaire ni de la valeur et de la nature des marchandises qui en font l'objet, sauf preuve de sa fraude ou de son erreur, ou s'il est garant en vertu d'une convention ou de la loi. Il est toutefois solidairement responsable de l'exécution de l'affaire lorsqu'il y possède, outre sa commission, un intérêt personnel.

👥Pluralité de courtiers et pluralité de clients

Lorsqu'un client mandate plusieurs courtiers en vertu d'un seul contrat, ceux-ci sont solidairement responsables de la mission confiée, sauf s'ils sont autorisés à agir individuellement. De même, lorsque plusieurs personnes mandatent un seul courtier pour une mission commune, elles sont solidairement tenues envers lui de l'exécution de ce mandat, sauf convention contraire.

💵Frais et droit au remboursement

Le courtier ne peut recouvrer les frais engagés dans l'exécution de la mission qui lui a été confiée que si cela a été convenu au préalable, auquel cas ces frais sont dus même si le contrat n'est pas conclu. Autrement dit, les frais ne sont pas remboursables automatiquement — un accord préalable est requis. Une fois convenus, ils restent dus même si les négociations n'aboutissent pas à une affaire.

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