Chèques de loyer retournés : le propriétaire peut-il les exécuter après l'expulsion ?

Vous avez quitté l'appartement ou le local et remis les clés, puis découvert que le propriétaire a présenté les chèques de loyer restants, qu'ils ont été rejetés et qu'il a ouvert un dossier d'exécution ; ou vous êtes un propriétaire dont le chèque de loyer du locataire a été retourné et vous ne savez pas s'il faut commencer par l'exécution ou par l'expulsion. La réponse directe : le chèque de loyer retourné est un titre exécutoire que le propriétaire peut présenter directement au juge de l'exécution, mais son droit à la somme dépend de l'exigibilité réelle du loyer. Si le contrat a pris fin ou si le locataire a effectivement quitté et restitué les lieux, aucun loyer n'est dû pour une période dont il n'a pas profité, et la voie du locataire est l'opposition à l'exécution devant le juge de l'exécution, accompagnée d'une action devant le Centre de règlement des litiges locatifs pour faire constater qu'il ne doit rien. En revanche, un chèque de loyer retourné pendant l'exécution du contrat ouvre au propriétaire deux voies parallèles : l'exécution du chèque et l'expulsion pour défaut de paiement après mise en demeure.

Dans cet article, un avocat en chèques à Dubaï explique, en vertu de la loi sur les transactions commerciales, de la loi sur la procédure civile et de la loi sur les baux de Dubaï, ce que le propriétaire peut et ne peut pas faire avec les chèques de loyer et les chèques de garantie, ce que doit faire le locataire dont le chèque de loyer est retourné, et en quoi les règles diffèrent à Abou Dhabi et à Sharjah.

Chèques de loyer retournés : le propriétaire peut-il les exécuter après le départ du locataire, et que doivent faire locataire et propriétaire ?

Chèques de loyer et chèque de garantie dans le contrat de bail : quelle différence ?

Il est d'usage aux Émirats que le locataire remette, à la signature du bail, des chèques postdatés correspondant au nombre d'échéances convenues, et de nombreux contrats y ajoutent un chèque dit de garantie ou de dépôt pour couvrir les dommages aux lieux ou les factures de services. La loi ne distingue pas les deux quant à la forme : tous deux sont des chèques au sens de la loi sur les transactions commerciales, payables à vue, et la mention garantie ou dépôt n'en change pas la nature devant la banque ni devant le juge de l'exécution au premier stade.

La différence essentielle tient à la cause du chèque : le chèque de loyer correspond au loyer d'une période déterminée, de sorte que si le loyer n'est pas dû, le chèque ne l'est pas non plus ; le chèque de garantie correspond à une obligation éventuelle d'un montant indéterminé qui ne se révèle qu'à la fin du contrat et après l'état des lieux, ce qui en fait le chèque le plus fragile en exécution, comme nous l'avons expliqué dans Chèque de garantie aux Émirats : problèmes, solutions et recours.

Le propriétaire peut-il exécuter les chèques de loyer après le départ du locataire ou la fin du contrat ?

La règle de la loi sur les baux de Dubaï est que le locataire reste tenu du loyer jusqu'à la restitution effective des lieux. S'il quitte les lieux avant la fin du terme sans accord de résiliation anticipée avec le propriétaire, le loyer est dû jusqu'à la restitution effective et dans la limite de l'indemnité de résiliation anticipée convenue au contrat, et le propriétaire détient un droit réel qui justifie l'encaissement des chèques dans ces limites. Mais si le contrat a pris fin d'un commun accord, si le propriétaire a reloué les lieux à un tiers, ou si un jugement d'expulsion a été rendu et exécuté, le loyer de la période ultérieure n'est plus dû, et l'encaissement des chèques de cette période devient la perception d'une somme sans cause.

Le problème pratique est que le chèque demeure un titre exécutoire en vertu de la loi sur les transactions commerciales même si sa cause a disparu, et le juge de l'exécution n'examine pas d'office la relation locative. C'est au locataire d'agir : déposer une opposition demandant la suspension de l'exécution, et saisir en même temps le Centre de règlement des litiges locatifs, seul compétent pour les litiges locatifs à Dubaï, afin de faire constater la fin du bail et l'absence de loyer dû, et d'ordonner au propriétaire de restituer les chèques. Nous avons expliqué le mécanisme de suspension dans Suspension de l'exécution et annulation du titre exécutoire aux Émirats et les règles d'expulsion dans Le droit du bailleur d'expulser le locataire à Dubaï.

Chèque de loyer retourné : que doit faire le propriétaire ?

Le propriétaire dispose de deux voies cumulables, dont l'ordre dépend de son objectif :

• L'exécution directe du chèque : le chèque retourné pour provision insuffisante est un titre exécutoire présenté au juge de l'exécution sans action au fond, avec demande de saisie et d'interdiction de voyager. La banque est tenue, en vertu de la loi sur les transactions commerciales, d'effectuer un paiement partiel à concurrence de la provision disponible ; ne négligez pas cette part.

• L'expulsion pour défaut de paiement : la loi sur les baux de Dubaï permet au propriétaire de demander l'expulsion si le locataire ne paie pas le loyer dans les 30 jours de la mise en demeure, notifiée par le notaire ou par courrier recommandé, puis de saisir le Centre de règlement des litiges locatifs d'une demande conjointe de loyer dû et d'expulsion. Voir Litiges locatifs et éviction devant le Centre de règlement des litiges locatifs.

• La voie pénale : le retour d'un chèque pour défaut de provision n'est plus une infraction en soi ; seules subsistent les hypothèses de mauvaise foi, comme l'ordre donné par le locataire à la banque de ne pas payer sans motif légitime ou la clôture du compte avant la présentation du chèque, comme expliqué dans Causes du retour de chèque aux Émirats et signalement criminel.

Notre conseil au propriétaire : si votre objectif est de récupérer les lieux, commencez par la mise en demeure et l'expulsion, car l'exécution du chèque seule ne fait pas partir le locataire ; s'il a déjà quitté les lieux, n'exécutez que les chèques de la période d'occupation et n'encaissez pas ceux d'une période postérieure, sous peine de voir l'action se retourner contre vous en restitution de l'indu.

Chèque de loyer retourné : que doit faire le locataire ?

Si un chèque de loyer est retourné alors que vous occupez encore les lieux, vous n'avez que quelques jours avant que l'affaire ne devienne un dossier d'exécution et une mise en demeure d'expulsion. Le paiement immédiat ou un accord écrit d'échelonnement avec le propriétaire est la solution la moins coûteuse, car la loi sur les transactions commerciales prévoit l'extinction de l'action pénale en matière de chèque si la totalité du montant ou son reliquat est payé avant le début de l'exécution forcée, ou en cas de transaction. Ne donnez jamais à la banque l'ordre de bloquer un chèque de loyer en raison d'un différend sur l'entretien ou les services : c'est précisément l'acte qui transforme un litige civil en infraction, et la voie correcte pour contester la défaillance du propriétaire est le Centre de règlement des litiges locatifs, comme expliqué dans Loi sur les loyers à Dubaï — Ce que chaque propriétaire et locataire doit savoir.

Si, en revanche, le chèque porte sur une période dont vous n'avez pas profité parce que vous avez quitté les lieux ou que le contrat a pris fin, ou s'il s'agit d'un chèque de garantie rempli d'un montant que vous ne reconnaissez pas, votre défense repose sur le fait que le litige est un litige de fond sur l'exigibilité du loyer et non un litige de chèque retourné, et vous déposez une opposition appuyée des documents de départ. Rappelez-vous que l'opposition ne suspend pas automatiquement l'exécution : si le juge de l'exécution estime qu'elle est de fond, il vous autorise à introduire la contestation dans un délai de 7 jours ouvrables et l'exécution se poursuit sauf décision de suspension. Les détails du dossier d'exécution et de l'interdiction de voyager figurent dans Que faire si un chèque à mon nom est retourné aux Émirats ?.

Le chèque de garantie du bail : le propriétaire peut-il le remplir et l'exécuter ?

Le chèque de garantie, généralement remis en blanc ou pour un montant forfaitaire, est le chèque le plus litigieux après la fin du bail. La loi sur la procédure civile n'autorise l'exécution forcée que pour un droit certain dans son existence, déterminé dans son montant et exigible, et le montant des dommages ne l'est qu'après état des lieux et évaluation ; le propriétaire ne peut donc pas évaluer lui-même les dommages et en remplir le chèque, et le différend sur leur montant est renvoyé à l'autorité locative compétente.

La voie correcte pour le propriétaire est un procès-verbal d'état des lieux à la restitution en présence des deux parties ou d'un expert, les factures de réparation, puis une demande devant le Centre de règlement des litiges locatifs de la valeur des dommages à déduire du dépôt ; la voie correcte pour le locataire est un procès-verbal de restitution signé, des photos des lieux le jour du départ et des attestations de non-redevance des services, puis une opposition à l'exécution du chèque de garantie au motif que son montant n'est ni déterminé ni exigible. Voir Le chèque signé en blanc peut-il être considéré comme un faux ? et Sous-location d'un appartement sans l'accord du propriétaire.

Les étapes pour le locataire dont les chèques de loyer sont exécutés après son départ

Chèques de loyer à Abou Dhabi et à Sharjah : qu'est-ce qui change ?

Les règles relatives au chèque lui-même sont fédérales et identiques dans tous les Émirats ; celles relatives à l'exigibilité du loyer et à l'expulsion sont locales. À Abou Dhabi, en vertu de la loi sur la location des locaux et ses modifications, le locataire doit payer le loyer dans les 21 jours de son échéance pour un bail d'habitation et 30 jours pour un bail commercial, l'expulsion peut être demandée à défaut de paiement dans ces délais, il reste tenu du loyer jusqu'à la restitution effective, et les comités de règlement des litiges locatifs du Département judiciaire d'Abou Dhabi sont compétents, leurs décisions étant définitives jusqu'à 50 000 AED et susceptibles d'appel dans les 15 jours au-delà. À Sharjah, une nouvelle loi sur la location immobilière a été promulguée en septembre 2024 en remplacement de la loi de 2007, avec une loi créant le Centre des litiges locatifs ; elle permet l'expulsion si le loyer n'est pas payé dans les 15 jours de la mise en demeure, et les décisions du Centre sont définitives jusqu'à 100 000 AED avec appel dans les 15 jours.

Délais légaux à surveiller

Conseils pratiques pour locataires et propriétaires

Références juridiques

• Décret-loi fédéral n° 50 de 2022 relatif aux transactions commerciales

• Décret-loi fédéral n° 42 de 2022 relatif à la procédure civile

• Décret-loi fédéral n° 35 de 2022 relatif à la preuve en matière civile et commerciale

• Décret-loi fédéral n° 31 de 2021 portant promulgation de la loi sur les crimes et les peines, tel que modifié

• Loi de Dubaï n° 26 de 2007 régissant les relations entre bailleurs et locataires dans l'émirat de Dubaï, modifiée par la loi n° 33 de 2008

• Décret n° 26 de 2013 relatif au Centre de règlement des litiges locatifs de l'émirat de Dubaï

• Loi d'Abou Dhabi n° 20 de 2006 relative à la location des locaux et aux relations entre bailleurs et locataires, telle que modifiée

• Loi de Sharjah n° 5 de 2024 relative à la location immobilière, et loi de Sharjah n° 6 de 2024 portant création et organisation du Centre des litiges locatifs

Questions fréquentes sur les chèques de loyer retournés