Le calculateur de loyer à Dubaï — ou l’« Indice des loyers » — est un outil officiel émis par le Département des terres et des biens de Dubaï, par l’intermédiaire de son bras réglementaire l’Agence de régulation immobilière, qui vous permet de connaître le loyer moyen du marché de votre unité et le taux maximal autorisé d’augmentation du loyer au renouvellement. Le calculateur repose sur le décret n° 43 de 2013, qui relie le taux d’augmentation à l’écart entre votre loyer actuel et le loyer moyen du marché dans votre zone : aucune augmentation si votre loyer est inférieur de moins de 10 % à la moyenne, et le taux s’élève progressivement jusqu’à un maximum de 20 % si l’écart dépasse 40 %. Dans cet article, nous expliquons ce qu’est le calculateur, la loi sur laquelle il repose, les paliers d’augmentation, l’Indice intelligent des loyers 2025, comment l’utiliser étape par étape, les délais de préavis, et comment agir en cas de litige.

Qu’est-ce que le calculateur de loyer à Dubaï et comment calcule-t-il l’augmentation de loyer autorisée ?

1. Qu’est-ce que le calculateur de loyer (Indice des loyers) et qui l’émet ?

Le calculateur de loyer est un outil électronique officiel émis par le Département des terres et des biens de Dubaï, par l’intermédiaire de son bras réglementaire l’Agence de régulation immobilière, s’appuyant sur l’« Indice de détermination des loyers immobiliers dans l’émirat de Dubaï », qui recueille les données des valeurs locatives dans les différentes zones de l’émirat. Le calculateur remplit deux fonctions essentielles : déterminer le loyer moyen du marché de l’unité, et indiquer le taux maximal autorisé d’augmentation du loyer au renouvellement.

2. Sur quelle loi repose le calculateur de loyer ?

Le calculateur repose sur le décret n° 43 de 2013 relatif à la détermination de l’augmentation des loyers immobiliers dans l’émirat de Dubaï, qui a fixé les paliers d’augmentation maximale au renouvellement du contrat et les a reliés à l’écart entre le loyer actuel et le loyer moyen du marché. Selon le décret, ce régime s’applique aux bailleurs publics et privés de l’émirat, y compris les zones de développement spéciales et les zones franches, dont le Centre financier international de Dubaï, et le loyer moyen du marché est déterminé selon l’indice de détermination des loyers approuvé par l’Agence de régulation immobilière.

3. Quels sont les paliers d’augmentation maximale selon le décret ?

Le décret a fixé cinq paliers pour l’augmentation maximale, gradués selon l’ampleur de l’écart par lequel le loyer actuel est inférieur au loyer moyen du marché :

4. Comment est déterminé le « loyer moyen du marché » ?

Le loyer moyen du marché est la valeur locative en vigueur d’une unité comparable dans la même zone, et il est déterminé selon l’indice de détermination des loyers approuvé par l’Agence de régulation immobilière. Cette moyenne est la base sur laquelle l’augmentation est mesurée ; votre loyer actuel y est comparé pour déterminer le palier applicable parmi les paliers du décret.

5. Qu’y a-t-il de nouveau dans l’« Indice intelligent des loyers 2025 » ?

Le Département des terres et des biens de Dubaï, en coopération avec l’Agence de régulation immobilière, a lancé l’« Indice intelligent des loyers » en janvier 2025 pour couvrir toutes les zones résidentielles, y compris les zones principales, franches et de développement, en adoptant un système de notation par étoiles pour classer les bâtiments, ainsi que des données en temps réel et des techniques d’intelligence artificielle pour une évaluation plus précise. Le calcul de l’augmentation demeure fondé sur le décret n° 43 de 2013, c’est-à-dire sur l’écart entre la valeur locative actuelle et le loyer moyen du marché.

6. Comment utiliser le calculateur de loyer étape par étape ?

Le calculateur est accessible via l’application « Dubai REST » ou le site officiel du Département des terres et des biens de Dubaï, en suivant ces étapes :

7. Quels sont les délais et conditions d’augmentation du loyer ?

Il ne suffit pas que l’indice autorise l’augmentation ; le délai de préavis légal doit aussi être respecté. En vertu de la loi n° 33 de 2008 modifiant la loi n° 26 de 2007, si l’une des parties au contrat souhaite modifier l’une de ses clauses — dont le loyer — elle doit en aviser l’autre partie au moins quatre-vingt-dix jours avant l’expiration du contrat, sauf accord contraire.

Au renouvellement, les deux parties peuvent négocier les nouvelles conditions avant l’expiration du contrat ; à défaut d’accord, l’instance compétente peut fixer un loyer équitable selon des critères déterminés. À titre de règle d’application générale sur le marché de Dubaï, les contrôles suivants s’appliquent :

8. Que faire en cas de litige sur l’augmentation ?

Si le bailleur impose une augmentation dépassant ce que l’indice autorise, ou sans respecter le délai de préavis, le locataire a le droit de s’y opposer et de saisir le Centre de règlement des litiges locatifs de Dubaï, créé par le décret n° 26 de 2013, qui est l’instance compétente pour trancher les litiges locatifs par des décisions contraignantes pour les deux parties. Il est conseillé, au préalable, de vérifier l’augmentation au moyen de l’indice des loyers et d’en joindre le résultat à la demande ou à la plainte.

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