کرایہ کی واپسی چیک: کیا مالک کو خالی کرنے کے بعد اس پر عمل درآمد کرنے کا حق ہے؟

آپ نے فلیٹ یا دکان خالی کر کے چابیاں واپس کر دیں، پھر معلوم ہوا کہ مالک نے باقی کرایہ کے چیک بینک میں پیش کیے، وہ واپس ہو گئے اور اس نے ان پر عملدرآمد کی فائل کھول دی؛ یا آپ مالک ہیں، کرایہ دار کا چیک واپس ہو گیا اور آپ نہیں جانتے کہ عملدرآمد سے شروع کریں یا بے دخلی سے۔ سیدھا جواب: واپس شدہ کرایہ کا چیک ایک عملدرآمدی سند ہے جسے مالک براہِ راست عملدرآمد کے جج کے سامنے پیش کر سکتا ہے، لیکن اس کی رقم پر مالک کا حق اس بات پر منحصر ہے کہ کرایہ واقعی واجب الادا ہو۔ اگر معاہدہ ختم ہو چکا ہو یا کرایہ دار نے واقعی جگہ خالی کر کے حوالے کر دی ہو تو جس مدت میں کرایہ دار نے جگہ استعمال نہیں کی اس کا کرایہ واجب نہیں، اور کرایہ دار کا راستہ عملدرآمد کے جج کے سامنے اعتراض کے ساتھ ساتھ کرایہ داری تنازعات مرکز میں عدمِ ذمہ داری کا دعویٰ ہے۔ اس کے برعکس، معاہدے کے دوران واپس ہونے والا کرایہ کا چیک مالک کو دو متوازی راستے دیتا ہے: چیک پر عملدرآمد، اور نوٹس کے بعد عدمِ ادائیگی پر بے دخلی۔

اس مضمون میں دبئی میں چیک کا وکیل تجارتی لین دین کے قانون، دیوانی ضابطہ کے قانون اور دبئی کے کرایہ داری قانون کی روشنی میں بتاتا ہے کہ مالک کرایہ کے چیکوں اور ضمانتی چیک کے ساتھ کیا کر سکتا ہے اور کیا نہیں، کرایہ کا چیک واپس ہونے پر کرایہ دار کو کیا کرنا چاہیے، اور ابوظہبی اور شارجہ میں قواعد کس طرح مختلف ہیں۔

کرایہ کے واپس شدہ چیک: کیا مالک بے دخلی کے بعد ان پر عملدرآمد کر سکتا ہے، اور کرایہ دار اور مالک کو کیا کرنا چاہیے؟

کرایہ داری معاہدے میں کرایہ کے چیک اور ضمانتی چیک: فرق کیا ہے؟

متحدہ عرب امارات میں رواج ہے کہ کرایہ دار معاہدے پر دستخط کرتے وقت طے شدہ اقساط کی تعداد کے مطابق مؤخر تاریخ کے چیک دیتا ہے، اور بہت سے معاہدوں میں ایک اور چیک شامل کیا جاتا ہے جسے ضمانتی یا ڈپازٹ چیک کہا جاتا ہے تاکہ جگہ کے نقصان یا بجلی پانی کے بلوں کو پورا کیا جا سکے۔ قانون شکل کے اعتبار سے ان دونوں میں فرق نہیں کرتا: دونوں تجارتی لین دین کے قانون کے تحت چیک ہیں، پیش کرنے پر قابلِ ادائیگی ہیں، اور ان پر ضمانت یا ڈپازٹ لکھ دینے سے بینک کے سامنے یا پہلے مرحلے میں عملدرآمد کے جج کے سامنے ان کی نوعیت نہیں بدلتی۔

بنیادی فرق اس سبب میں ہے جس کے لیے چیک دیا گیا: کرایہ کا چیک ایک مخصوص مدت کے کرایہ کے مقابل ہوتا ہے، اس لیے اگر کرایہ واجب نہیں تو چیک بھی واجب نہیں، جب کہ ضمانتی چیک ایک مشروط اور غیر متعین رقم کی ذمہ داری کے مقابل ہوتا ہے جو معاہدہ ختم ہونے اور جگہ کے معائنے کے بعد ہی معلوم ہوتی ہے، جو اسے عملدرآمد کے لیے سب سے کمزور چیک بناتی ہے، جیسا کہ ہم نے متحدہ عرب امارات میں ضمانتی چیک: مسائل، حل اور عملدرآمد پر اعتراض کے طریقے میں بیان کیا۔

کیا مالک بے دخلی یا معاہدہ ختم ہونے کے بعد کرایہ کے چیکوں پر عملدرآمد کر سکتا ہے؟

دبئی کے کرایہ داری قانون کا اصول یہ ہے کہ کرایہ دار جگہ کی حقیقی حوالگی تک کرایہ کا ذمہ دار رہتا ہے۔ اگر کرایہ دار مالک کے ساتھ قبل از وقت ختم کرنے کے معاہدے کے بغیر مدت ختم ہونے سے پہلے نکل جائے تو کرایہ حقیقی حوالگی تک اور اس حد تک واجب ہے جو فریقین نے معاہدے میں قبل از وقت ختم کرنے کے معاوضے کے طور پر طے کیا، اور مالک کو ان حدود میں چیک کیش کرانے کا حقیقی حق حاصل ہے۔ لیکن اگر معاہدہ باہمی رضامندی سے ختم ہوا، یا مالک نے جگہ کسی اور کو کرایہ پر دے دی، یا بے دخلی کا فیصلہ جاری ہو کر نافذ ہو گیا، تو بعد کی مدت کا کرایہ واجب نہیں رہتا، اور اس مدت کے چیک کیش کرانا بلا سبب رقم وصول کرنا بن جاتا ہے۔

عملی مسئلہ یہ ہے کہ چیک اپنا سبب ختم ہونے کے بعد بھی تجارتی لین دین کے قانون کے تحت عملدرآمدی سند رہتا ہے، اور عملدرآمد کا جج از خود کرایہ داری کے تعلق کا جائزہ نہیں لیتا۔ کرایہ دار کو خود عمل کرنا ہوگا: عملدرآمد روکنے کی درخواست کے ساتھ اعتراض دائر کرے، اور ساتھ ہی کرایہ داری تنازعات مرکز میں، جسے دبئی میں کرایہ داری تنازعات کا خصوصی اختیار حاصل ہے، معاہدہ ختم ہونے، عدمِ ذمہ داری اور مالک کو چیک واپس کرنے کے حکم کا دعویٰ دائر کرے۔ روکنے کا طریقہ ہم نے متحدہ عرب امارات میں عملدرآمد روکنے اور عملدرآمدی سند کو کالعدم کرنا میں اور بے دخلی کے قواعد کیا کرایہ دار کو دبئی میں نکالنا جائز ہے؟ میں بیان کیے۔

کرایہ کا چیک واپس ہو گیا: مالک کیا کرے؟

مالک کے پاس دو راستے ہیں جو ایک ساتھ اختیار کیے جا سکتے ہیں، اور ترتیب اس کے مقصد پر منحصر ہے:

• چیک پر براہِ راست عملدرآمد: رقم کی کمی کی وجہ سے واپس شدہ چیک ایک عملدرآمدی سند ہے جو بغیر بنیادی مقدمے کے عملدرآمد کے جج کے سامنے پیش کی جاتی ہے، قرقی اور سفری پابندی کی درخواست کے ساتھ۔ بینک تجارتی لین دین کے قانون کے تحت دستیاب بیلنس کی حد تک جزوی ادائیگی کا پابند ہے، اس لیے اس حصے کو نظر انداز نہ کریں۔

• عدمِ ادائیگی پر بے دخلی: دبئی کا کرایہ داری قانون مالک کو بے دخلی کا مطالبہ کرنے کی اجازت دیتا ہے اگر کرایہ دار ادائیگی کے نوٹس کے 30 دن کے اندر کرایہ ادا نہ کرے، نوٹس نوٹری پبلک یا رجسٹرڈ ڈاک کے ذریعے دیا جاتا ہے، جس کے بعد کرایہ داری تنازعات مرکز میں واجب کرایہ اور بے دخلی کا مشترکہ دعویٰ دائر کیا جاتا ہے۔ دیکھیں کرایہ داری کے تنازعات اور خالی کرنے کے عمل۔

• فوجداری راستہ: رقم کی کمی سے چیک کا واپس ہونا بذاتِ خود اب جرم نہیں؛ جرائم صرف بدنیتی کے رویے کے لیے باقی ہیں، جیسے کرایہ دار کا بغیر جائز وجہ بینک کو ادائیگی نہ کرنے کی ہدایت دینا یا چیک پیش ہونے سے پہلے اکاؤنٹ بند کر دینا، جیسا کہ ہم نے چیک کی واپسی کے اسباب اور جنائی رپورٹ کا وقت میں بیان کیا۔

مالک کو ہمارا مشورہ: اگر آپ کا مقصد جگہ واپس لینا ہے تو نوٹس اور بے دخلی سے شروع کریں، کیونکہ صرف چیک پر عملدرآمد کرایہ دار کو نہیں نکالتا؛ اور اگر کرایہ دار پہلے ہی نکل چکا ہے تو صرف قیام کی مدت کے چیکوں پر عملدرآمد کریں اور بعد کی مدت کے چیک کیش نہ کرائیں، ورنہ معاملہ آپ کے خلاف بلا سبب وصول شدہ رقم کی واپسی کے دعوے میں بدل جائے گا۔

کرایہ کا چیک واپس ہو گیا: کرایہ دار کیا کرے؟

اگر کرایہ کا چیک اس وقت واپس ہوا جب آپ ابھی جگہ میں موجود ہیں تو معاملے کے عملدرآمد کی فائل اور بے دخلی کے نوٹس میں بدلنے سے پہلے آپ کے پاس چند دن ہیں۔ فوری ادائیگی یا مالک کے ساتھ تحریری قسط بندی کا معاہدہ سب سے کم خرچ حل ہے، کیونکہ تجارتی لین دین کا قانون کہتا ہے کہ چیک کے جرائم میں فوجداری کارروائی ختم ہو جاتی ہے اگر جبری عملدرآمد شروع ہونے سے پہلے چیک کی پوری رقم یا اس کا باقی حصہ ادا کر دیا جائے یا صلح ہو جائے۔ دیکھ بھال یا خدمات کے تنازع کی وجہ سے کبھی بینک کو کرایہ کے چیک کی ادائیگی روکنے کی ہدایت نہ دیں؛ یہی وہ عمل ہے جو دیوانی تنازع کو جرم میں بدل دیتا ہے، اور مالک کی کوتاہی پر اعتراض کا درست راستہ کرایہ داری تنازعات مرکز ہے، جیسا کہ ہم نے دبئی میں کرایہ داری کا قانون: ہر کرایہ دار اور مالک کے لیے معلومات میں بیان کیا۔

لیکن اگر چیک ایسی مدت سے متعلق ہے جو آپ نے استعمال نہیں کی کیونکہ آپ نکل گئے یا معاہدہ ختم ہو گیا، یا یہ ضمانتی چیک ہے جس میں ایسی رقم بھری گئی جسے آپ تسلیم نہیں کرتے، تو آپ کا دفاع اس بات پر مبنی ہے کہ تنازع بنیادی نوعیت کا ہے، یعنی کرایہ واجب ہے یا نہیں، نہ کہ واپس شدہ چیک کا، اور آپ خالی کرنے کے دستاویزات کے ساتھ اعتراض دائر کرتے ہیں۔ یاد رکھیں کہ اعتراض خود بخود عملدرآمد نہیں روکتا: اگر عملدرآمد کا جج اعتراض کو بنیادی نوعیت کا سمجھے تو وہ آپ کو 7 کاروباری دنوں کے اندر دعویٰ دائر کرنے کی ہدایت دیتا ہے اور عملدرآمد جاری رہتا ہے جب تک وہ اسے روکنے کا فیصلہ نہ کرے۔ عملدرآمد کی فائل اور سفری پابندی کی تفصیلات متحدہ عرب امارات میں میرے نام پر چیک واپس ہو جائے تو مجھے کیا کرنا چاہیے؟ میں ہیں۔

کرایہ داری معاہدے میں ضمانتی چیک: کیا مالک اسے بھر کر عملدرآمد کر سکتا ہے؟

ضمانتی چیک، جو عموماً خالی یا ایک مجموعی رقم پر دیا جاتا ہے، کرایہ داری ختم ہونے کے بعد سب سے زیادہ تنازع پیدا کرنے والا چیک ہے۔ دیوانی ضابطہ کا قانون جبری عملدرآمد صرف ایسے حق کے لیے جائز قرار دیتا ہے جس کا وجود یقینی، رقم متعین اور ادائیگی واجب ہو، اور نقصان کی رقم معائنے اور تخمینے سے پہلے ان میں سے کچھ بھی نہیں، اس لیے مالک خود نقصان کا تخمینہ لگا کر چیک میں نہیں بھر سکتا، اور اس کی رقم کا تنازع کرایہ داری کے مجاز ادارے کو بھیجا جاتا ہے۔

مالک کے لیے درست راستہ فریقین یا ماہر کی موجودگی میں حوالگی کے وقت معائنہ رپورٹ، مرمت کے بل، اور پھر کرایہ داری تنازعات مرکز میں ڈپازٹ سے کٹوتی کے ساتھ نقصان کی قیمت کا دعویٰ ہے؛ کرایہ دار کے لیے درست راستہ دستخط شدہ حوالگی رپورٹ، نکلنے کے دن جگہ کی تصاویر اور یوٹیلٹی اداروں سے کلیئرنس سرٹیفکیٹ، اور پھر ضمانتی چیک پر عملدرآمد کے خلاف اس بنیاد پر اعتراض ہے کہ اس کی رقم نہ متعین ہے نہ واجب۔ دیکھیں کیا سفید دستخط شدہ چیک کو بھرنا جعل سازی ہے؟ اور مالک کی منظوری کے بغیر اپارٹمنٹ کی ذیلی کرایہ داری۔

نکلنے کے بعد کرایہ کے چیکوں پر عملدرآمد ہونے پر کرایہ دار کے اقدامات

ابوظہبی اور شارجہ میں کرایہ کے چیک: کیا مختلف ہے؟

خود چیک کے قواعد وفاقی ہیں اور اماراتوں کے درمیان مختلف نہیں؛ کرایہ کے واجب ہونے اور بے دخلی کے قواعد مقامی ہیں۔ ابوظہبی میں، جگہوں کے کرایہ کے قانون اور اس کی ترامیم کے تحت، کرایہ دار کو رہائشی کرایہ داری میں واجب ہونے کے 21 دن اور تجارتی میں 30 دن کے اندر کرایہ ادا کرنا ہوتا ہے، ان مدتوں میں ادائیگی نہ ہونے پر بے دخلی کا مطالبہ کیا جا سکتا ہے، کرایہ دار حقیقی حوالگی تک کرایہ کا ذمہ دار رہتا ہے، اور ابوظہبی عدالتی محکمے کی کرایہ داری تنازعات کے تصفیے کی کمیٹیوں کو اختیار حاصل ہے جن کے فیصلے 50,000 درہم تک حتمی ہیں اور اس سے زیادہ پر 15 دن کے اندر اپیل ہو سکتی ہے۔ شارجہ میں ستمبر 2024 میں جائیداد کے کرایہ کا نیا قانون جاری ہوا جس نے 2007 کے قانون کی جگہ لی، ساتھ ہی کرایہ داری تنازعات مرکز کے قیام کا قانون؛ یہ نوٹس کے 15 دن کے اندر کرایہ ادا نہ ہونے پر بے دخلی کی اجازت دیتا ہے، اور مرکز کے فیصلے 100,000 درہم تک حتمی ہیں اور 15 دن کے اندر اپیل ہو سکتی ہے۔

قانونی مدتیں جن پر نظر رکھنا ضروری ہے

کرایہ داروں اور مالکان کے لیے عملی مشورے

قانونی حوالہ جات

• تجارتی لین دین سے متعلق وفاقی حکمنامہ قانون نمبر 50 برائے 2022
• دیوانی ضابطہ سے متعلق وفاقی حکمنامہ قانون نمبر 42 برائے 2022
• دیوانی اور تجارتی معاملات میں ثبوت سے متعلق وفاقی حکمنامہ قانون نمبر 35 برائے 2022
• جرائم و سزاؤں کے قانون کے اجراء سے متعلق وفاقی حکمنامہ قانون نمبر 31 برائے 2021 مع ترامیم
• امارت دبئی میں مالکان اور کرایہ داروں کے تعلق کو منظم کرنے والا دبئی قانون نمبر 26 برائے 2007، قانون نمبر 33 برائے 2008 کے ذریعے ترمیم شدہ
• امارت دبئی میں کرایہ داری تنازعات مرکز سے متعلق حکمنامہ نمبر 26 برائے 2013
• جگہوں کے کرایہ اور مالکان و کرایہ داروں کے تعلق کو منظم کرنے سے متعلق ابوظہبی قانون نمبر 20 برائے 2006 مع ترامیم
• جائیداد کے کرایہ سے متعلق شارجہ قانون نمبر 5 برائے 2024، اور کرایہ داری تنازعات مرکز کے قیام اور تنظیم سے متعلق شارجہ قانون نمبر 6 برائے 2024

کرایہ کے واپس شدہ چیکوں کے بارے میں اکثر پوچھے جانے والے سوالات