شيكات إيجار مرتجعة: هل يحق للمالك تنفيذها بعد الإخلاء؟

أخليت الشقة أو المحل وسلّمت المفاتيح، ثم فوجئت بأن المالك قدّم شيكات الإيجار المتبقية للصرف فارتجعت وفتح بها ملف تنفيذ، أو أنك مالك رجع شيك إيجار من مستأجرك ولا تعرف هل تبدأ بالتنفيذ أم بالإخلاء. الجواب المباشر: شيك الإيجار المرتجع سند تنفيذي يحق للمالك التقدم به مباشرة إلى قاضي التنفيذ، لكن حق المالك في قيمته يتوقف على استحقاق الأجرة فعلاً؛ فإذا انتهى العقد أو تم الإخلاء الفعلي وتسليم العين، فلا أجرة عن مدة لم ينتفع بها المستأجر، ويكون طريق المستأجر هو الاستشكال أمام قاضي التنفيذ مع دعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية لتقرير براءة ذمته. أما شيك الإيجار المرتجع أثناء سريان العقد فيعطي المالك مسارين متوازيين: التنفيذ على الشيك، وطلب الإخلاء لعدم السداد بعد الإخطار.

في هذه المدونة يشرح محامي شيكات في دبي، بموجب قانون المعاملات التجارية وقانون الإجراءات المدنية وقانون إيجارات دبي، ما يجوز وما لا يجوز للمالك في شيكات الإيجار وشيكات الضمان، وما يفعله المستأجر إذا رجع شيك الإيجار، وكيف تختلف القواعد في أبوظبي والشارقة.

شيكات إيجار مرتجعة: هل يحق للمالك تنفيذها بعد الإخلاء، وماذا يفعل المستأجر والمالك؟

شيكات الإيجار وشيك الضمان في عقد الإيجار: ما الفرق بينهما؟

جرت العادة في الإمارات أن يسلّم المستأجر عند توقيع عقد الإيجار شيكات مؤجلة بعدد الدفعات المتفق عليها، ويُضاف إليها في كثير من العقود شيك يسمى شيك الضمان أو شيك التأمين لتغطية الأضرار بالعين أو فواتير الخدمات. والقانون لا يفرق بين الاثنين من حيث الشكل: كلاهما شيك بموجب قانون المعاملات التجارية، مستحق الوفاء بمجرد الاطلاع، وكتابة عبارة ضمان أو تأمين عليه لا تغيّر طبيعته أمام البنك ولا أمام قاضي التنفيذ في المرحلة الأولى.

لكن الفرق الجوهري في السبب الذي حُرر الشيك من أجله: شيك الإيجار يقابل أجرة مدة محددة، فإذا لم تُستحق الأجرة لم يُستحق الشيك، أما شيك الضمان فيقابل التزاماً احتمالياً غير محدد المقدار لا يُعرف إلا بعد انتهاء العقد ومعاينة العين، وهو ما يجعله الأضعف تنفيذياً كما شرحنا في مدونة شيك الضمان في الإمارات: المشاكل والحلول وطرق الاعتراض على التنفيذ.

هل يحق للمالك تنفيذ شيكات الإيجار بعد الإخلاء أو إنهاء العقد؟

القاعدة في قانون إيجارات دبي أن المستأجر يبقى ملزماً بالأجرة حتى تاريخ التسليم الفعلي للعين، فإذا أخلى المستأجر العقار قبل نهاية المدة دون اتفاق مع المالك على الإنهاء المبكر، فإن الأجرة تستحق حتى التسليم الفعلي وبما لا يتجاوز ما اتفقا عليه في العقد من تعويض عن الإنهاء المبكر، ويظل المالك مالكاً لحق حقيقي يبرر صرف الشيكات في حدوده. أما إذا انتهى العقد بالاتفاق، أو أعاد المالك تأجير العين لغيره، أو صدر حكم بالإخلاء ونُفّذ، فإن الأجرة عن المدة اللاحقة لم تعد مستحقة، ويصبح صرف شيكات هذه المدة تحصيلاً لمبلغ بلا سبب.

المشكلة العملية أن الشيك يبقى سنداً تنفيذياً بموجب قانون المعاملات التجارية ولو زال سببه، فقاضي التنفيذ لا يبحث في العلاقة الإيجارية من تلقاء نفسه، والمستأجر هو من يجب أن يتحرك: يقدّم استشكالاً يطلب فيه وقف التنفيذ، ويرفع في الوقت نفسه دعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية، المختص دون غيره بمنازعات الإيجار في دبي، ليقرر انتهاء العلاقة الإيجارية وبراءة ذمته من الأجرة وإلزام المالك برد الشيكات. شرحنا آلية الوقف في مدونة وقف التنفيذ وإبطال السند التنفيذي في الإمارات، وقواعد الإخلاء في مدونة هل يحق للمؤجر إخلاء المستأجر في دبي.

رجع شيك الإيجار: ماذا يفعل المالك؟

أمام المالك مساران يمكن الجمع بينهما، واختيار الترتيب بينهما يتوقف على هدفه:

• التنفيذ المباشر على الشيك: الشيك المرتجع لعدم كفاية الرصيد سند تنفيذي يُقدَّم إلى قاضي التنفيذ دون دعوى موضوعية، مع طلب الحجز والمنع من السفر. والبنك ملزم بموجب قانون المعاملات التجارية بالوفاء الجزئي بقدر الرصيد المتوفر، فلا تُهمل هذا الجزء.

• طلب الإخلاء لعدم سداد الأجرة: يجيز قانون إيجارات دبي للمالك طلب إخلاء المستأجر إذا لم يسدد الأجرة خلال 30 يوماً من تاريخ إخطاره بالسداد، ويكون الإخطار عبر الكاتب العدل أو البريد المسجل، ثم تُرفع الدعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية بالأجرة المستحقة والإخلاء معاً. راجع مدونة المنازعات الإيجارية والإخلاء أمام مركز فضّ المنازعات الإيجارية.

• المسار الجزائي: لم يعد ارتجاع الشيك لعدم الرصيد جريمة بذاته، وبقيت الجرائم في صور سوء النية فقط، كأمر المستأجر للبنك بعدم الصرف دون سبب مشروع أو إغلاق الحساب قبل تقديم الشيك، كما بيّنا في مدونة ما أسباب ارتجاع الشيك في الإمارات ومتى يتحوّل إلى بلاغ جنائي.

نصيحتنا للمالك: إن كان هدفك استرداد العين فابدأ بالإخطار والإخلاء، لأن التنفيذ على الشيك وحده لا يُخرج المستأجر؛ وإن كان قد أخلى فعلاً فنفّذ على شيكات مدة الإشغال فقط، ولا تصرف شيكات مدة لاحقة حتى لا تنقلب الدعوى ضدك برد ما حُصّل بغير حق.

رجع شيك الإيجار: ماذا يفعل المستأجر؟

إذا رجع شيك الإيجار وأنت ما زلت في العين، فأمامك أيام قليلة قبل أن يتحول الأمر إلى ملف تنفيذ وإخطار إخلاء. السداد الفوري أو الاتفاق المكتوب مع المالك على جدولة هو الحل الأقل كلفة، لأن قانون المعاملات التجارية يقضي بانقضاء الدعوى الجزائية في جرائم الشيك إذا تم الوفاء بكامل قيمته أو باقيها قبل مباشرة التنفيذ الجبري أو تم التصالح. ولا تُصدر أبداً أمراً للبنك بإيقاف صرف شيك الإيجار بسبب خلاف على الصيانة أو الخدمات، فهذا هو الفعل الذي يحوّل النزاع المدني إلى جريمة، والطريق الصحيح للاعتراض على تقصير المالك هو مركز فض المنازعات الإيجارية، كما شرحنا في مدونة قانون الإيجارات في دبي: ما يجب أن يعرفه كل مؤجر ومستأجر.

أما إذا كان الشيك عن مدة لم تنتفع بها لأنك أخليت أو انتهى العقد، أو كان شيك ضمان ملئ بمبلغ لا تعرفه، فإن دفاعك يقوم على أن النزاع موضوعي حول استحقاق الأجرة لا حول شيك مرتجع، وتقدم استشكالاً مدعوماً بمستندات الإخلاء. وتذكّر أن الاستشكال لا يوقف التنفيذ تلقائياً؛ فإذا رأى قاضي التنفيذ أن الإشكال موضوعي صرّح لك برفع المنازعة خلال 7 أيام عمل ويستمر التنفيذ ما لم يقرر وقفه. تفاصيل ملف التنفيذ والمنع من السفر في مدونة ارتجع شيك باسمي في الإمارات.. ماذا أفعل؟.

شيك الضمان في عقد الإيجار: هل يجوز للمالك ملؤه وتنفيذه؟

شيك الضمان الذي يُسلَّم عادة على بياض أو بمبلغ جزافي هو أكثر الشيكات إثارة للنزاع بعد انتهاء الإيجار. فقانون الإجراءات المدنية لا يجيز التنفيذ الجبري إلا لحق محقق الوجود ومعين المقدار وحال الأداء، ومبلغ الأضرار لا يكون كذلك إلا بعد المعاينة والتقدير، ولذلك لا يصح للمالك أن يقدّر الأضرار بنفسه ويملأ الشيك بها، ويُحال الخلاف حول مقدارها إلى جهة الإيجار المختصة.

المسار الصحيح للمالك هو محضر معاينة عند التسليم بحضور الطرفين أو خبير، وفواتير الإصلاح، ثم المطالبة أمام مركز فض المنازعات الإيجارية بقيمة الأضرار وخصمها من التأمين، والمسار الصحيح للمستأجر هو محضر تسليم موقّع وصور للعين يوم الإخلاء وشهادات براءة الذمة من جهات الخدمات، ثم الاستشكال في تنفيذ شيك الضمان بأن مبلغه غير معين ولا مستحق. راجع مدونة هل يعد ملء الشيك الموقع على بياض من قبل المستفيد تزويراً؟ ومدونة تأجير الشقة من الباطن بدون موافقة المالك.

خطوات المستأجر عند تنفيذ شيكات الإيجار بعد الإخلاء

شيكات الإيجار في أبوظبي والشارقة: ماذا يختلف؟

قواعد الشيك نفسها اتحادية ولا تختلف بين الإمارات، أما قواعد استحقاق الأجرة والإخلاء فمحلية. ففي أبوظبي، بموجب قانون إيجار الأماكن وتعديلاته، يلتزم المستأجر بسداد الأجرة خلال 21 يوماً من تاريخ استحقاقها في الإيجار السكني و30 يوماً في التجاري، ويجوز طلب الإخلاء إذا لم يسدد خلال هذه المواعيد، ويبقى ملزماً بالأجرة حتى التسليم الفعلي، وتختص لجان فض المنازعات الإيجارية التابعة لدائرة القضاء بأبوظبي، وتكون أحكامها نهائية فيما لا يجاوز 50,000 درهم وقابلة للاستئناف خلال 15 يوماً فيما زاد. وفي الشارقة صدر قانون تأجير العقارات الجديد في سبتمبر 2024 وحلّ محل قانون 2007، ومعه قانون إنشاء مركز المنازعات الإيجارية، ويجيز الإخلاء إذا لم تُسدد الأجرة خلال 15 يوماً من الإخطار، وتكون أحكام المركز نهائية فيما لا يجاوز 100,000 درهم مع استئناف خلال 15 يوماً.

مدد قانونية يجب أن تنتبه لها

نصائح عملية للمستأجر والمالك

المراجع القانونية

• المرسوم بقانون اتحادي رقم 50 لسنة 2022 بشأن المعاملات التجارية
• المرسوم بقانون اتحادي رقم 42 لسنة 2022 بشأن الإجراءات المدنية
• المرسوم بقانون اتحادي رقم 35 لسنة 2022 بشأن الإثبات في المعاملات المدنية والتجارية
• المرسوم بقانون اتحادي رقم 31 لسنة 2021 بإصدار قانون الجرائم والعقوبات وتعديلاته
• قانون إمارة دبي رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، المعدل بالقانون رقم 33 لسنة 2008
• المرسوم رقم 26 لسنة 2013 بشأن مركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة دبي
• قانون إمارة أبوظبي رقم 20 لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين وتعديلاته
• قانون إمارة الشارقة رقم 5 لسنة 2024 بشأن تأجير العقارات، وقانون إمارة الشارقة رقم 6 لسنة 2024 بشأن إنشاء وتنظيم مركز المنازعات الإيجارية

الأسئلة الشائعة حول شيكات الإيجار المرتجعة